上次盤點完奧體板塊，正好就來聊聊當初同一時間起步的東二環，雖然目前東區庫存較大，去化也不理想，但如今東二環核心區依然堅挺，下面聊聊。

發展軌跡

對於東二環的板塊劃分，之前寫過好幾次，就不再詳細描寫了，大體劃分比較簡單，早期就是泰禾商圈一帶，連江北路到鶴林公園，後來化工路以北，目前整個東區也稱東二環。

這次的分析以東二環2。0為主，東區實在太大，要盤點起來，東西實在過多。

對於東二環的發展，可以分成幾個大體階段：

第一階段是土拍啟動：

2010年4月，福州土拍發布宗地2010-12號，面積2800畝，起拍價178億元，化工路以北大部分割槽域全部一次性出讓，網路流傳指定買家是世紀金源。

隨後土拍叫停，2010年9月，宗地2010-31號原東南電化公司（二化）北地塊，被保利拿下，樓面價4695，面積319。6畝，容積率3。3，目前的保利香檳國際。

從二化起步，在當年樓市開盤的時候，

毒土地等輿論也不少見。

第二階段拆遷+規劃：

2011年初，城鶴林片區橫嶼組團專案房屋徵收啟動，

規劃總面積達4972畝

，涉及晉安區嶽峰鎮鶴林、竹嶼村，鼓山鎮潭橋、橫嶼村共四個行政村，村民約8916戶，徵地面積4400畝。

2012年，

《福州市鶴林片區橫嶼組團控制性詳細規劃》出臺

，集商務辦公、商業、高尚居住為一體，配套設施完善的宜居生活新區。在區位功能上，該片區將形成“一心、兩軸、兩片”的規劃結構。

看到當初的規劃圖，可以發現基本也都已經實現，省立醫院變成了兒童醫院，鶴林旁的小學用地變成了養雲二期，鶴林公園旁的商業地塊，變成榕發觀湖郡+榕發譽湖郡。

第三階段配套落地：

2015年12月

東二環泰禾廣場一期開業，

2017年12月，東二環泰禾廣場東區購物中心開業，作為核心區的重點商業配套，泰禾兌現了承諾，也成板塊隨後幾

年的一大亮點。

2017年，

牛崗山公園一期建成開園，同年二期開建，除此之外，省兒童醫院也在同年落戶開建，佔地233畝，設定床位1000張，定位三甲兒童專科醫院。

2018年底，

晉安湖規模由607。95畝調整為1020。5畝，配合鶴林和牛崗山公園，規劃出1700畝的晉安公園

2019年，

晉安湖擴容開挖，規劃的摩天輪，被龍湖拿下，宗地2019-53號，同年

三中晉安校區投入使用。

2020年底，

省兒童醫院投入使用，2021年，晉安湖一期開園，摩天輪出了意外。

第四階段三創園預期：

2021年，

《福州市福興經濟開發區城市設計及控制性詳細規劃（修編）》釋出

，規劃總用地面積355。47公頃，城市建設用地面積約342。29公頃。本片區可容納居住人口約1。89萬人，就業人口約11。03萬人。

當然截至目前，三創園的晉安湖重點建設區，所謂的晉安湖CBD，目前也已經有兩幅變成居住用地。

對於三創園，其實算不上東二環的資源，不過隨著板塊開發殆盡，後續基本就是靠著外圍延伸做預期發展，當一切配套都落地後，

板塊要想不步入五四北的後塵，最大的預期就是三創園了。

綜上，按最早期的規劃，化工路以北才是東二環，當初的定位是

牛崗山公園做核心軸

，兩邊均衡發展，但是如今的局面，變成了早開發的泰禾商圈，房價和資源遙遙領先目前2。5環的區域。

土拍發展

從發展軌跡其實已經開出東二環跟同時期奧體的差異，板塊在每一個階段都有一個熱點，而且相關的政府規劃也非常完善，這是一個新區開發應該有的節奏。

看完規劃，再看看土拍供地，對於東二環的土拍，用一句形容：

不割房企韭菜。

板塊的供地時間大體分成四個階段：

第一階段，核心區啟動：

2010-2013年，板塊供應了幾幅地塊，都是目前的代表作，其中有319畝的保利香檳國際，181畝的香開新城，兩個超級大盤，

香檳國際7032套，香開新城3263套，合計突破1W套。

超級大盤拿來開荒，也是造城的主流，只不過兩個地塊的前身，都是重汙染企業，導致東二環起步的時候，也一直被詬病。

由於兩個大盤體量較大，目前的二手定價也低於周邊其他次新盤。

除了兩個超級大盤外，最大的亮點就是泰禾，在2011年拿下226畝商服用地，在2013年加碼拿下隔壁258畝的綜合用地，其中住宅部分，就是目前的金尊府和金府大院。

可以說東二環能成功，泰禾確實功不可沒，同時期其他閩系在其他板塊的造城，

目前來看都沒有做到這樣的效果。

當然是板塊成就了泰禾，還是泰禾造就了板塊，每個人都自己的看法，這幾年房企爆量後，也基本在市場消失，昨天網路有傳出訊息，黃老闆回來了。

除了這些大盤外，目前核心區的次新盤也在這個階段供應，融信後海75畝，融僑悅城-148畝，還有一幅靠近三環的中聯東郡，佔地67畝。

核心區地塊的供應，隨後開盤上市，正好在上一輪樓市之前，

從而造就了這幾年房價領跑全福州的現象。

第二階段，沉寂期：

2014-2017年，這幾年對於東二環的供地較少，特別在2015-2017年的巔峰期，板塊沒有出現非常可怕的地王。

從這4年的供地來看，主要還是給前3年核心區專案較大的喘息機會。

2014年，正榮拿下了鶴林公園以東的百畝混合用地，標誌著東二環第二座綜合體

，非常符合當初的規劃，以公園為軸，兩邊均衡開發。

當初在售的新盤，也以這個作為一個宣傳點，不過後來地塊不知為何，就沒了。

2015年，陽光城以樓面價

10007元/㎡拿地，溢價率67%，

成為東二環的地王。

2016年，首開中庚以樓面價14895元/㎡拿地，溢價率86%，

成為新晉地王。

2017年，沒有居住用地出讓。

此時東二環的樓面價上限是1.48W。

作為對比，當時其他板塊有多瘋狂？

如上圖，當時的鼓樓、連潘等，拍出的樓面價基本都在2W以上，部分地塊由於溢價率被限制，進入競配建，

實際樓面價都突破了3W。

作為對比，當時的東二環地王，在這些地塊面前完全不夠看。

只不過多年後，

東二環土拍指導價到4.5W，而當年3W樓面價的連潘和塔頭，指導價只有3.5W。

可以說瘋狂的土拍，東二環沒有太多供應，很好保障了一點：沒有太多套牢的房企和購房者。

這個時間推出的

陽光城檀悅和香開連天

，按上市的週期和目前二手，

基本都是沒有保本。

第三階段，2.5環啟動：

2018年，福州土拍熱度下滑明顯，此時東二環也開始推動橫嶼組團供應，鶴林公園兩側的純商地塊，公園左岸被世茂底價拿下，觀湖郡被榕發搖號拿下，雖然搖號，但是被限價嚴重，溢價率並不高。

隨著純商地塊供應，板塊開始進入安商房密集供應，全部集中在橫嶼一帶，比例在60%-90%，隨後的開盤售價也在2。7-3。1W。

這麼多安商房裡面，比較有熱點的應該是

保利和光塵樾

，在當時頂著安商房，賣到3。2W均價，在隔壁觀湖郡3。35W純商的對比下，依靠著部分2T2板樓+高得房率戶型設計，同樣跑量成功。

第四階段，巔峰期：

2020-2022年，板塊的土拍進入巔峰期，比別的板塊來得晚了很多，首先是建發，拿下的兩幅公園以東的地塊，觸發限價之後進入配建，

樓面價2.8W，成為新的地王。

隨後聯發也以2。29W拿下純商地塊，後來的龍湖、首開等也開始進場，扣除配建之後，實際樓面價也基本在2W左右。

可以說2020-2021年，這兩年才是板塊真正的巔峰。

2022年板塊供應殆盡，不過出讓的情況已經出現很大分化，晉安湖邊的兩幅觸發限價，但是觀湖郡右側的地塊，樓面價降價近1W之後，結局依然是被國企榕發兜底。

盤點總結

東二環作為這幾年福州最火熱的區域，受到的爭議非常多，

從二化起步，到如今所謂的富人區。

回顧板塊的發展和土拍，可以發現這裡可能存在炒作，但是配套的一步步落地也是實至名歸。

除了配套外，板塊的供應間隔也相對合理。

在早期供應核心區，同時打造大型商場，隨後放緩供應，

讓這些天量房源可以被市場消化。

放緩的幾年，躲過了福州土拍的瘋狂期，避免造城板塊市場的混亂，同時在這個時間段，開始規劃生態資源、教育配套等。

隨著早期地塊消化，配套規劃出臺，開始新一輪供地，同時把安商房等用地，都集中到配套相對外圍的區域，

依靠資源景觀做純商定位，也順利推動了樓市的外溢。

當然在進入收官的時候，板塊的供應也已經開始疲軟，個別專案如今去化也相對低迷，不過整體來說，房企在板塊都沒有碰到被割韭菜割太狠的情況。

作為對比，目前的東區，可以說就是時間點完全相反的區域，

巔峰期供應了中海金璽公館、世茂璀璨天城，高價上市，購房者基本都成了接盤俠。

這樣的表現，

一定程度打擊了市場對板塊的信心。

隨後舊改，依然以住宅為主，沒有看到過多的配套規劃出臺，甚至連相關規劃檔案也少見，如今樓市低迷，而板塊的供應還在持續，

依然沒看到喘息的機會。

綜上，東二環能成功，不是偶然。

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