距離2022年結束，只剩下不到19天。

在過去的300多天裡，少數民營房企一直在堅持一件事：

堅持還債不違約。

隨著近期金融性利好暖風吹來，部分民營房企也在重整旗鼓，在2023年整裝待發。

豔姐近期獲悉，示範性房企之一的新城，近期進行了組織架構調整，對集團及各事業部總部進行組織升級。

此次新城的組織變革倒更值得來深入探討一番。

01

新城組織架構變動

新城此次在組織層面主要做了三方面的調整：

① 集團總部

將集團總部定位為戰略總部、投資總部、風控總部。

整合投資、資本、資管、人力、財務、法務等職能，設定戰略規劃中心、投資發展與資本中心、資產管理中心、財務與融資中心、組織與人力發展中心、數字化發展中心、集團辦公室、法律事務中心、審計監察中心、築森設計公司和煜璞貿易公司。

② 地產開發事業部

地產開發事業部負責全品類地產開發、代建。

總部設定市場營銷中心、產品研發中心、合約規劃中心、運營管理中心、綜合管理部、造價公司、永杉建築、黃浦建設。

③ 商業管理事業部

商業管理事業部負責全品類商業管理，強化商業深度運營相關職能。

總部設定商業生態運營中心、商業內容發展中心、使用者體驗服務中心、工程物業中心、綜合管理中心、新業務管理部。

此番組織架構調整，主要有以下幾個邏輯：

1、推進大資管戰略的落地

可以看到，此次的調整主要對集團總部、住宅板塊、商業板塊的各部門進行了重新的定位、梳理、整合，在形成了新的職能部門。

進行此次組織架構調整，則主要指向一個路標：

大資管戰略的落地

集團總部的定位除了戰略總部外，還有投資總部、風控總部的定位，並且還設定了

投資發展與資本中心、資產管理中心，

體現了新城對於大資管戰略的高度重視。

事實上，從2021年以來，新城就開啟了新十年戰略，其

核心之一，就是

從開發型業務向運營型、資管型業務延伸，打造資產管理平臺，實現向大資管方向的轉型。

而且豔姐也瞭解到，目前新城也在推進資管能力建設，運用其長年在物業開發及商業管理的經驗，在專案端引入股權投資者共享收益、共擔風險。

此次組織架構調整，也將更好支援大資管戰略落地。

2、適應環境，主動求變，增強續航能力

每一次的組織架構調整，都是源於企業對於目前行業所處的階段的深度洞察、自身戰略和未來發展模式的重新定位和梳理。

現在民營房企所處的時點，正是金融政策性利好階段。

雖然融資端的問題解決了，但大多數民營房企乃至一些央國企

，在銷售端的資料卻和去年同期相比出現了一定程度的下滑。

如何應對開發業務增長的寒冬期，也是整個行業和房企必須要面臨的課題。

對於堅持還債，活到現在的民營房企們來說，面對未來行業新的挑戰，要儲存戰果，進一步夯實其續航能力，

進行組織架構調整，也是必經之路。

此番調整後，新城也將進一步聚能提效，集中優勢資源，加強組織協同，提升管理效能。

這也符合新城一貫以來的經營管理邏輯：

適應環境變化，主動求變，聚焦長期主義。

3、符合雙輪驅動戰略，進一步發揮輕重並舉優勢

新城控股的核心戰略優勢就是雙輪驅動戰略，也因為新城在商業管理板塊的持續深耕，已經形成了業務的護城河。

從長遠角度看，此次組織架構調整將更利於雙輪驅動戰略聚焦，更利於推進輕重並舉、落地深度運營，進一步提升地產開發和商業管理的長期競爭力。

02

高管變陣背後

隨著此次組織架構的調整，新城的高管也相應的發生了變動。

分管商業管理事業部的聯席總裁曲德君，將從強化深度運營的角度出發，兼任商管商業生態運營中心總經理。

曲德君在商業運營管理方面擁有較高的戰略視角和實操經驗。

他也將更加深入到業務員實際操作層面，來對新城的商業管理板塊進行更加深入的推進，促進新城商業生態運營的升級。

為了支援大資管戰略落地，此前

分管地產開發事業部的高階副總裁嚴政，

此次將分管集團總部投資發展與資本中心、資產管理中心，兼任投資發展與資本中心總經理。

嚴政自2000年畢業加入新城，見證了新城從萌芽到全面發展的全過程，對於新城的發展戰略和運營模式也是輕車熟路。

此次嚴政的職能變動，也體現了公司對於資管這些職能的高度重視，未來也會持續在大資管領域發力。

而新城控股高階副總裁、CFO管有冬，此次將

分管地產開發事業部。

值得一提的是，

管有冬是

80後高管，具有豐富的一線經驗。

管有冬分管地產開發事業部，

既是新城對其能力的認可，同時也可以看到新城對於少壯派管理層的重視。

相信在經過了此次部分高管變陣和職能調整後，新城高管團隊也將迸發出新的活力，各自發揮其所長，朝著目標共同奮進。

03

新城如何成為“幸運兒？

在大浪淘沙的2022年，新城成為了為數不多的“

幸運兒

”之一。

今年5月，

新城成為了5家“示範”民營房企之一，可採用信用保護工具融資。

於是，新城在今年5月成功發行了2022年第一期中期票據，發行規模為10億。

今年9月，新城又發行了2022年第二期中期票據，發行金額同樣為10億，發行利率僅為3。28%。

12月12日，新城控股官微釋出，其成功發行20億中票，利率4。3%。

此外，在11月17日，銀行間交易商協會對外披露：

受

理新城控股150億元儲架式註冊發行，擬在註冊有效期內發行人民幣

150億元的中期票據。

金融機構的眼睛是雪亮的，哪些房企能夠給予金融性支援可是秋毫，新城也是因為企業本身的質素比較好，而獲得了金融性支援。

在戰略打法上：

新城

“住宅+商業”雙輪驅動模式，

既能夠互相協同，取長補短，又相互獨立，各自發揮。

值得一提的是，

在大多數房企都出現了毛利率下降的情況下，新城的整體

毛利率同比提升2。29%，至21。90%。

這和商業板塊有較高的利潤水平分不開：

今年上半年新城控股實現商業運營總收入47。18億元，同比增長19。8%。物業出租及管理毛利率也因為新城在商業板塊的持續深耕而提升至

72。22%。

在9月新城半年報業績釋出會上，新城高管也說過這麼一句：

“

開發業務是公司區域深耕的壓艙石，商業管理則提供穿越週期、穩定收入的現金流。

”

新城持續深耕商業板塊，並先發完成

全國佈局，與商業模式和商業開發運營能力三者打通，

這是新城核心競爭力之所在。

在財務管理方面：

新城內部一直將駱駝當做精神圖騰，這也體現了新城的忍耐力和長跑精神。

從新城過去的動作中可以看到，新城一直在堅守

底線思維，

根據資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的到期償付。

2022年公司公開市場債務到期為126億元，10月25日，公司提前將2018年公開發行公司債券（第一期）（品種二）（債券簡稱“18新控05”）到期本息合計22。87億元全額匯入中國證券登記結算有限責任公司結算備付金專用賬戶，

至此，公司年內已無到期公開債。

結語

任何一個行業都有興衰期，地產行業目前或許只是飽和，但未到極致。

今天的地產行業，依然有很多區域可以做得紅紅火火，依然有很多待挖掘的價值點。

正如王曉松曾經說過：

“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來”。

也期待新城在經過此次組織架構調整後，能夠迎來它的春天。

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