7。15之後深圳的房地產市場，和之前我說的又有不同。之前是區域和型別的分化，現在是新房和二手房的分化。

新房基本都是開盤賣光，比如中海匯德里、中海寰宇時代、華潤璽雲著、電建洺悅府等等，不管有多少套推出來，不管價格都少，不管你使用了積分還是沒有積分，都是“秒光”。每個樓盤，在嚴格的控制下，都是至少幾千人參與打新。從價格的角度看，

限價似乎有顯著放寬的跡象

。上述4個新盤，全部都突破了區域的、土地出讓合同裡的“限價”——比如4月金融街賣的時候略過5萬，但是現在它旁邊的兩個專案都逼近6萬。

但是從今天遠洋天著的價格看，似乎這個限價政策的執行更多可以理解為：

按區定策、按盤定策

。比如光明、龍華，限價鬆動了一些，但是遠洋天著的均價8。4萬/平米，和接近1年前同區域的金眾麒麟公館差不多，略等於是這1年房價沒有變動，又顯得南山的限價控制得還是偏嚴。

但另一邊，二手房在調控之後，事實上是賣不動了。中原的報告說，整體二手房成交下降了3成，但是有的中介說，

實際上下降幅度高達7成以上

，非常慘烈，中介小哥現在閒的沒事幹。只是在價格上，依然還是無比的堅挺，不見業主有絲毫降價的軟化。今天后臺一個粉絲說，去沙井看二手房，西薈城報價躥到了7萬。我查了鏈家的成交記錄，新政之後到現在，這個盤顯示0成交。二手的市場，明顯現在是拉鋸的狀態，這個背後，實質上是我們之前說的，大家都知道深圳住房是無比的稀缺，加之現在名額無比的珍貴，反而在某種程度上限制了業主降價的空間——因為他降價賣了房，也很難再參與打新。

新政之後，政府的另一個動作是，鼓勵開發商加快推盤。從市場盤面看，新盤恰如雨後春筍的冒了出來，無論是不是網紅盤，粗粗略數，幾十個之多。在近些年來，這還是比較少見的。而隨之而來的麻煩事是：

可選擇多了，“打新”也出現了焦慮症

。那麼多新盤，很多都是近在咫尺，到底要選哪個才對呢？我後臺的粉絲，有幾個最近都自己製表了，發給我，讓我來參謀，有限的名額、有限的資金，該買哪個才是最好？我看了一下那些樓盤，都是大家耳熟能詳的網紅盤：潤4、海岸城、海德園、遠洋天著、金融街2期、前海三劍客、丹華公館……

我覺得，每個人的考慮都會不同，所以在具體的樓盤上，見仁見智。但從一些思考邏輯上，我們可以做一些討論。

我之前寫過一個思考的邏輯，跨越城市該怎麼選擇《深圳不讓買房了，我們還能去哪裡？》。那麼，如果是在一個城市，在技術上，自住者、投資者，又該如何做出更為正確的選擇呢？

我個人的理解如下。

如果是買來居住，我認為考慮的是要比投資更復雜的，這個技術上的特徵主要體現在三個方面。

一是，居住者選盤是有選擇半徑的

。你需要考慮住在哪裡離你的工作地更方便，你的小孩要在哪裡讀書，你的人際交往能否如同以往一樣的維持。這些限制了你的選擇範圍，即是說，有些地方，哪怕增值性更好，你可能看都不會看。

二是，居住者選盤會側重考慮成本

。你需要測算你的最大購買預算，需要兼顧自己的實際需求，在這個基礎上，來選擇你能夠選擇的最優項。比如有的小戶型明明更好，但是你的家庭結構會約束你放棄它

。三是，最重要的一點，買房居住是不應該過分等待的

。這個在歷史上如此，在今天這個環境下，尤其如此。因為選擇空間一下子多了起來，也因為名額更加珍貴了，反而有些人更舉棋不定了，總想著

完美在下一個，我不能在這個樓盤上把我的名額用掉

。我個人不太贊同，事實上，如果你選到完美的，有一個前提必須是：資訊完全對稱，你擁有做出決策所需的全部樓盤資訊，未來若干年要入市的。但是那既不可能又無必要，房子自己住，無論漲跌還是都要早點買，考慮太多，損失更多。不存在完美的選擇，當下即未來。

但投資不一樣。

如果你是投資的話，考慮的問題其實只有一個：

哪個樓盤未來的成長空間更大

。這裡面與居住者的評價標準，雖然有所交叉，但分界還是有的。投資者往往不會受到選擇半徑的限制，哪裡的預期更樂觀，去哪裡。

但目的單純了，難度不是低了，而是更高了。投資者選盤，對個人專業度的考慮，要遠遠超過居住者。居住者的糾結，往往都存在於有限的預算之下，買老破小還是新遠大。但投資者的糾結，主要在於：

我能不能買對？

這需要你對經濟學、房地產、城市、地段、政策都要有了解甚至掌握，沒有經過很久的學習和實踐，是很難說有自己的心得的。

我認為在技術上，投資者需要注意/警惕的是如下幾點：

一是，投資者不應該優先考慮成本，要優選“超一流”。

在目前的限價情況下，我們會以周邊二手房作為參照，來判斷這個專案的盈利空間，但實際上週邊二手房也可能是泡沫。真正的優先順序，是關於地段和配套的判斷，簡單說，我們要選擇

超一流的地段和超一流的配套

。就像買股票你選茅臺、騰訊一樣，它在本行業擁有不可攻破的護城河。在房地產，有這樣的地段的，都是這個城市最貴的，或者是學區最好的。比如在深圳，香蜜湖的學區、深圳灣的地段，這些在可見的時間內無法被替代。

二是，樹立正確的“好價格”理念

。在上述基礎上，考慮“好價格”的部分。本質上，“限價”政策，為大家帶來的是“好價格”。透過這樣嚴厲的限制，很多樓盤的售價被壓低到周邊同期市場價的30%，這等於是在為你製造強大的安全邊際。這個情況下，會出現

泥沙俱下

。一定會有那種巴菲特說的“

菸屁股

”出現，遇到這種你買不買？如從長期主義的角度，我認為意義不大。

三是，要建立嚴格的紀律

。最近問我最多的問題是，那麼多網紅盤，我要買哪個，是要等

前海中心的限價盤呢，還是說既然現在這麼難中籤，那就能打到哪個是哪個

？在這一點上，我的態度是非常明確的：

如果不是為了住，那麼一定要恪守紀律，寧缺毋濫

。想清楚了，就下手，想不清楚，絕不出手。不能夠因為選不到自己想要的，就隨隨便便把錢砸出去，那不是一個正確的做法。要相信，買房的機會其實是一直都存在的，尤其嚴厲的限價，是降低了而不是增加了等待的成本。在槓桿率上，尤其要注意，不能因為看到房價漲，就後悔當初沒有加更大的槓桿。這是很危險的思維，它建立在市場持續在順週期的基礎上。紀律之所以是紀律，就在於它是不可破的紅線。面對這麼多的樓盤，不妨多做點功課，給自己建立一個優先次序表。哪些產品是必須參與的，哪些產品是可以參與的，哪些產品是絕不參與的。

市場的變幻，我們個人都無能為力。大城市的房價就是這樣，往往都是三年不漲價，漲價吃三年。不漲的時候，盤你好幾年，槓桿高的人會痛苦得要死。但是一旦漲起來，一套房半年時間增值個500-600萬，也不是什麼難事。從個人的角度，我們需要做到從容、敬畏，夕惕若厲，既不因為房價持續盤整的時候而鬧心懊喪，也不因為房價暴漲的時候而沾沾自喜自己眼光準。

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