2021年3月19日，第六屆中國房地產G50董事長峰會暨G50滿員大會，在上海阿納迪酒店盛大開幕。本次峰會邀請了近60位來自G50會員企業、名譽會長企業、特邀房企的董事長，20餘位多領域專家，以及其他G50的嘉賓好友們，共計100餘位來賓共聚一堂。

本次峰會以“聯結共築 美好生活”為主題，各位與會嘉賓圍繞著這一的話題進行了熱烈的討論與分享，探索在“十四五”的新局勢、新機遇下，成長型房企如何彼此賦能、優勢互補，真正成為“美好生活”的締造者。

在本次峰會上，G50首任輪值會長、G50專家委主席、博志成創新研究院院長黃博文以《老闆，托起美好生活》為主題進行了分享。

以下是現場實錄：

一家房地產企業發展得好不好，很大程度上是由老闆決定的。我也經常會說一句話：“問題出在前三排，根子就在主席臺”。

從打造“美好生活”角度來說，如果老闆不去推動，那麼企業打造“美好生活”的理想就無從談起，只有老闆張開雙臂，才能托起“美好生活”。

在我看來，一個能抓住“美好生活”機遇的老闆，一般都是“三有”老闆”：

心中有主義

——心中沒有主義的老闆是生意人，而心中有主義的老闆才是企業家，只有企業家能夠抓住商業機會，具備將商業機會轉化為模式並實現的能力。

腦中有策略

——老闆的腦袋中必須有策略、有套路、有路徑，將心中主義落地。

手上有抓手

——精益敏捷的管理紅利時代的到來，企業運營要有足夠的靈活性、敏捷度，轉變傳統的大運營理念並重視管理。

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心中有主義

功利主義、完美主義、長期主義

一位優秀的房地產企業老闆，心中必須具備以下三個主義：

一、功利主義

企業不是慈善機構，而是盈利機構，因此一定要堅守功利主義。最近有很多房企老闆與我溝通，都表示其所在區域土地招拍掛市場火熱，地價漲幅較大。我的建議是先不要拿地。

以前地產行業的邏輯是“勇者勝”，只要敢於出手拿地就能大機率獲得成功，而現在是“智勇兼備者勝”的時代。不要忘記，國家出臺“兩集中”政策的初衷是控制地價，如果地價瘋漲，必定會出臺相關政策進行打壓。

因此企業大可以在這三個月的時間內停止拿地，對以往專案進行復盤，著手去解決那些企業的歷史遺留問題，解決當下的問題才能談未來。這就是功利主義的最好體現。

二、完美主義

現在的房地產行業已經進入了低利潤時代，精細化管理時代，這個時代倒逼房企走向完美，完美主義要求企業不能有太短的短板。例如企業在成本方面有短板，就容易拿不到地；在營銷方面有短板，拿地越多壓力越大。彌補短板，才能走得更穩健。

三、長期主義

堅持長期主義，首先要對行業有信心，對事業有信念，其次更重要的是將發展作為信仰。企業應當未雨綢繆，不要因為當下沒有泛地產專案，就忽略了學習，老闆必須前置兩年積累相關知識，這樣才能增強企業抵抗風險的能力，臨時抱佛腳是抱不住的。

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腦中有策略

深挖洞，廣積糧，高築牆，早稱王

漢高祖劉邦曾言：“深挖洞，廣積糧，高築牆，緩稱王”，明朝開國謀臣朱升也為朱元璋提出了“高築牆，廣積糧，緩稱王”的計謀。而我為發展型房企提出的建議是：“深挖洞，廣積糧，高築牆，早稱王”。

“深挖洞”代表深耕與精細化，對城市研判要精細化。不能因為一個城市庫存量大就選擇放棄，而是要對其庫存結構進行細顆粒度調查，用稀缺產品為武器進入地價相對低的城市，這就是典型的抓“結構性”機會的方式。

“廣積糧”代表的是提升資源的積累數量與廣度。不能因為沒有相關業務而不注重積累相關資源，機會總是留給有準備的人的，企業老闆要學會用機制管理，將精力重點放在企業整體能力的提升與資源把控上。

“高築牆”包括兩方面的概念。第一，從控制風險的角度來說，要將企業的“防火牆”做高，同時對家庭財富與企業財富進行分割；第二，對企業核心競爭力進行培養，不斷提升企業長板。

“早稱王”代表著企業必須儘早做大規模，或是具備核心競爭力。行業的機會已所剩無多，企業必須要抓住“十四五”最後的機會，不然以後會更加艱難。以往地產企業擁有規模才是王道，現在亦是如此，但現在企業特色也被擺上了非常重要的位置。每家企業都有自己特色，但一定要將其進化成獨特的能力。

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手中有抓手

客戶價值、美好生活

對內抓手是重視現金流，而對外抓手則是重視“美好生活”與客戶價值。全國人民都在追求美好生活，但“房子+配套+服務”只是載體，承載著一種生活方式。未來開發商賣的不僅是傳統意義上的產品，更是產品上所承載的生活方式。因此人們所追求的美好生活方式，可以成為房企產品的靈魂所在。

房地產企業必須提供價效比高的產品與服務，過去粗製濫造，不注重客戶價值的產品，已經不再適應市場要求。提升產品溢價，才是企業解決市場困境的出路。

但如何認定一種產品優劣，並不能只從單一角度去判斷，還應從企業本身與城市政府等維度去判斷。我認為，一個好產品，應從使用者（使用者）、客戶（購房者）、企業、城市與政府四個維度的十個指標去判斷。

1.使用者（使用者）

功能匹配（能否滿足使用者生活所需？）

消費能力（使用者消費能力與物業服務及配套設施水平是否相符？）

2.客戶（購房者）

價效比（品質與價格是否相匹配？）

增值空間（未來是否具備增值空間？）

3.企業

好賣（是否易於銷售）

賺錢（能否為企業帶來利潤）

品牌價值（是否有利於企業品牌建設）

4.城市與政府

空間價值

文化價值

經濟價值

但面面俱到是不可能的，需要大量的時間與成本。因此我建議企業根據自身戰略方向、發展階段與核心競爭力，有所取捨。

而如何在管理紅利時代將“美好生活”落地，房地產企業需要用“

做前、做精、做實

”這三個方法進行修煉：

所謂“做前”，指的是必要工作必須前置。例如在團隊方面，專案總的招聘與培養必須前置一年到一年半；例如在拓展布局方面，進入一個新城市之前，至少要提前半年對這個城市進行小顆粒精細化研究；例如在推出新產品前，研究工作至少要提前到專案定位與拿地階段。

所謂“做精”，指的是城市研究的顆粒度要細。以往粗放的投融、運營、營銷已經不能夠解決管理紅利時代的問題，企業必須要透過更細顆粒度的研究，找尋蘊藏在節奏中與結構中的機會。

所謂“做實”，指的是不僅要重視管理，管理也要實打實地落在企業的體系與機制上。管理紅利時代，企業必須具備規範化、標準化、精細化的體系和機制，團隊的行事風格也必須沉穩，避免浮躁。

綜上所述，老闆就是企業托起企業托起“美好生活”的無形之手，終極力量。要想提高企業打造美好生活的能力，老闆必須從以下九方面入手：

一、認知、觀念、意識

如今，依舊有很多企業根本沒有對“美好生活”的認知，觀念與意識仍舊停留在傳統的賣房子層面。因此，必須轉變對於“美好生活”的認知、觀念、意識。

二、共識

很多企業老闆已經認識到打造“美好生活”的重要性，但沒有落實到中層團隊及基層員工的思想中，內部沒有達成共識。

除此之外，企業的資源、團隊、體系也沒有在“美好生活”上達成共識，更沒有相關的建造標準去做支撐。“美好生活”的概念還只停留在老闆的頭腦之中。

只有企業內外達成共識，打造“美好生活”的才能有良好的開端

三、客研

客研並不是簡單對一個專案進行客戶研究，而是要常態化地對客戶生活方式演進趨勢進行研究，以此來確定客戶敏感點。

因此，中小企業一定要具備正確的客研方法論、具備客研資料分析能力、正確運用客研資料分析成果，才能為打造“美好生活”的工作指明方向。

四、講故事

賣房子不需要講故事，但是賣“美好生活”是需要的。企業到底在賣什麼樣的“美好生活”，產品的靈魂是什麼，都需要以故事為載體呈現給客戶，感染並影響客戶。企業講故事能力影響著其產品的溢價能力。

五、資源支撐

頭部企業都在逐漸將賣房子升級為打造“美好生活”上來，他們擁有教育、文旅、養老等眾多輔助產業做支撐，但中小房企並不具備這些資源。

建議這些中小企業加強與資源類公司的合作，根據企業這一類的需求，G50董事長俱樂部整合了眾多資源類公司，方便會員企業共享。

六、業務協同

與單純“賣房子”相比，打造“美好生活”對企業內部的協同能力提出了更高的要求。在打造“美好生活”的過程中，部門之間、業務之間、專業之間一定要建立更高的協同性。

七、經營平衡

企業切忌走另一個極端，不計成本，不計代價地去打造“美好生活”，而忽略了經營的平衡。

打造“美好生活”一定要同時堅持兩個初衷：

滿足客戶對於美好生活的追求；

提升經營品質，助力企業發展。

切忌厚此薄彼，滿足了客戶，搞垮了公司。

八、能力保障

企業各方面的能力，必須能夠支援對於“美好生活”的打造。如團隊能力、乙方資源等。

九、可持續

很多今天在各種大會小會上強調要為客戶打造“美好生活”，明天就忘記，沒有持續性也是打造“美好生活”的一大阻礙。

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