2021年2月8號深圳創新推出二手房參考價調控樓市，​19個月過去了，現在真實能成交的價格整體下跌約20%。

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很多人說在過去19個月的樓市下跌中，深圳的豪宅價格沒有跌。如果以價格來定義豪宅，深圳灣第一梯隊約15個小區是當之無愧的豪宅。

過去深圳灣的豪宅價格確實沒怎麼跌，不過這種沒有​跌建立在沒有成交的基礎上。整個深圳灣約15個小區，208參考價出臺之後19個月時間裡公開成交的僅3套。

目前可以查詢公開成交資料的只有貝殼和樂有家，整個貝殼系在208參考價出臺後深圳灣15個小區一套房子都沒有成交，樂有家僅成交了3套，分別是去年11月成交一套鴻威海怡灣88㎡三房，今年4月份成交一套綠海灣花園160㎡的雙拼，今年6月份成交一套吉祥龍89㎡的三房。都是深圳灣片區的入門戶型，總價也比較低。

根據房協公佈的資料，貝殼系和樂有家成交佔整個市場約50%，按照這個比例計算，深圳灣過去19個月裡二手房成交約6套，保守把貝殼和樂有家成交佔比降低到三分之一，過去19個月深圳灣15個小區​成交約9套，深圳灣15個小區平均兩個月都成交不了一套房子，這樣的成交量完全失去了流動性。

不是豪宅沒有降價，是降價很多可能也找不到買家，也成交不了，都不知道底在哪裡，沒有流動性。

準確說豪宅現在沒有市場價，買賣雙方還沒有達成一個合意。對比剛需市場來說，豪宅市場成交佔比相對較少，在當下的市場中，有購房意願的買家更少。

深圳上了1000多萬的豪宅主流買家，大部分都是置換的，需要把手上的二手房賣掉騰名額或騰錢出來才能買房。目前深圳越來越差的二手房成交量釋放不出來多少資金和名額，好不容易釋放出來一些資金和名額，有絕對優勢的豪宅新房開盤又消化了。

現在深圳整個豪宅市場上嚴重缺購買力，手上有錢有剛性需求的早在兩年前房價上漲的時候買了，現在留下的是沒錢沒名額需要置換的，但是面臨手上房子賣不掉又不願意大降價的尷尬狀態。

深圳豪宅業主的房子雖然賣不掉，沒有市場，但是整體大降價賣房的需求不強烈，和剛需市場不同。剛需二手房業主降價的有兩部分，首先是之前高槓杆買房，現在房價下跌有很大壓力的，被逼著大降價賣房，這樣的業主很容易把小區價格拉下來。其次是看清楚現在換房機會的業主，果斷降價換房的。

帶動剛需二手房降價的兩部分業主在豪宅市場都比較少，房子反正賣不掉，我也不降價，豪宅業主整體比剛需盤業主經扛，豪宅業主換房需求也遠遠少於剛需業主。

現在真有豪宅業主要賣房，哪怕降價比剛需市場更多，找客戶的週期也遠遠長於剛需市場，也許降價很多都賣不掉，也許剛好碰到一個客戶，不降價也賣掉了，這種機率比較小，但是在豪宅市場上有，剛需市場幾乎沒有。

不要輕易相信豪宅市場有價值，如果不是自身居住的需要，不要輕易傾其所有去豪宅市場玩。遇到市場不好的時候，剛需盤流通性沒問題，降價是可以成交的，豪宅盤降價都找不到客戶，到時候只能等爆倉。如果深圳樓市再持續低迷下去，一樣也會有很多豪宅業主扛不住，相信你們一定會聽到更多豪宅降價甩賣的訊息。

深圳灣15個樓盤在過去接近兩年的時間裡多個樓盤一套都沒有成交，深圳豪宅市場，特別是上2000萬以上的樓盤，本身就是一個小眾市場，市場好的時候流通性也沒那麼好，市場不好的時候可能就沒有流通性了。

任何商品，比降價更可怕的是失去流動性。

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