如今是六月中旬，2021年已過去了一半，“三道紅線”的融資監管政策也施行有半年了。

那麼這半年以來在三條紅線的調控下，地產行業受到了哪些顯著的影響呢？

地產君以為，三條紅線固然促使絕大多數房企保持有息負債穩定、加快降低槓桿率、放緩了舉債擴張規模的步伐。

但在另一種層面上，反而促使了房產行業馬太效應的出現。

又看了眼最近的土拍情況，首輪集中賣地就要超過萬億，堪稱頭部房企神仙打架現場。

22城首輪集中供地土地成交金額及排行

這麼龐大的資金戰，有些城市盤踞多年的地頭蛇也敵不過財大氣粗的國央企和大房企。

可以說，地產行業已經進入了“拼爹”時代。

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強者愈強，弱者愈弱

馬太效應是什麼？是強者愈強，弱者愈弱。

體現在地產行業就是頭部房企，尤其是國企和央企背景的房企，在三條紅線畫出的市場舞臺上擁有了更大的表演空間。

從融資層面上看，在銀行全面收緊對房企的貸款准入條件下，有限的額度都傾斜給了國央企與其他頭部房企。

而信託機構也因監管層面的管控，被大大壓縮了融資類信託的規模，他們往往會更看重股權投資涉及到的交易方資信，所以這部分的額度也會優先供給有實力的大型房企。

除此之外，國企和央企背景的房企還有其他頭部房企都羨慕不來的背書優勢。

銀行私行、信託、券商等資金源更偏向於和國字號的人做交易，這使得他們的融資成本保持在可控的低範圍內。

總之在融資這塊兒，基本就是僧多粥少，小廟的和尚爭不過佛寺的喇嘛。

那可能就有人要說啦，銀行和信託機構都緊著頭部房企來，你讓中小型房企咋辦？

於是地產君去查了一下，像中小型房企這種融資需求，傳統的市場募集機構也就一些募整合本高的地產私募機構，會很樂意和他們打交道。

募整合本一高，收益要求也基本都在年化15%和20%左右，融資成本與風險都水漲船高，而專案開發的利潤也隨之減少。

回顧近日全國土拍情況，很容易就能看出頭部房企的積極和活躍，中小型企業則是融資難、拿地難。

土地是支撐房企可持續發展的重要資源，拿不到地的房企又何談發展與未來呢？

中小型房企的融資之路就這樣囿於政策調控與自身規模限制，陷入了一個尷尬的境地。

截止六月十日TOP30房企拿地資料

2

管理紅利時代

萬科集團董事會主席鬱亮認為中國房地產有三個階段：

2002年之前是土地紅利階段，“招拍掛”之後是金融紅利階段，而“三道紅線”後，則是管理紅利時代。

萬科集團董事會主席鬱亮

以目前的形勢來看，不管是土地款融資，還是拿地以後的建設融資，市場資金都在往國企央企背景和頭部房企身上傾斜。

他們的融資渠道和融資資源令人眼紅，實際承擔的融資風險低，實際支付的融資成本也少，而競爭優勢卻在持續擴大。

地產君前幾日分析過中交地產的換帥與發展這家央企又換帥！到底是換人如換刀，還是換湯不換藥？

以尚在發展中的中交為例子，就能清楚地看到國企和央企背景房企的前融優勢，也不難想象其他幾家頭部房企融資情況。

這樣得天獨厚的發展環境就有利於管理紅利的擴充套件，且並不妨礙他們繼續擴大自身規模。

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流水不爭先

在“三道紅線”等有力的房產調控政策下，業內普遍認為地產行業已進入平緩發展期，行業集中度提升，頭部房企神仙打架，國企央企穩中得勝。

那麼在這麼一個“拼爹”時代，實力較為弱小的中小型企業又有哪些出路呢？

萬科曾於2012年提出的“白銀時代”至今未來，許多媒體和專家預言的存量時代也尚有距離，政策牽引和資源驅動仍左右著房地產行業的發展。

國家不允許房企繼續高負債、高槓杆地發展，所以對財務槓桿加以控制，卻並不會阻攔內部經營、收併購、合作。

當頭部房企因“三道紅線”的控制感受到資金壓力時，就會有取捨地去投資和拿地。

那中小型房企就可以有針對性地選擇頭部房企熱情較低的區域，這樣贏面就會更大。

除此之外，中小型企業還可以拉住政策牽引的大手，和整體市場一起穩住。

先錘鍊自身，在低負債的同時尋求發展，更謹慎地面對投資和融資，努力在縮短去化週期、降低週轉率上做成績。

有句話叫“流水不爭先，爭得是滔滔不絕”，雖然有點兒自我安慰的味道，但目前看來還真就是這麼個意思。

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