買房是人生大事，值得我們認真思慮、權衡。

周邊配套的學區、商場、地鐵、公園等等，是大環境，樓棟位置、樓層、戶型、朝向、採光是小環境。大環境沒選擇好，房子的升值空間就不會大，小環境沒選擇好，居住的舒適度就會差。

以往跟大家聊的都是規劃、配套這些大環境，今天學爸跟大家聊聊小環境——樓棟的戶型平面佈置及樓層形式。

現在長沙大部分樓盤的戶型平面佈置無外乎三種：板樓、類板樓、塔樓。戶型樓層形式則是平層、或者複式。

板樓常見於大平層、洋房，塔樓則由於不太受市場歡迎，佈置不多。現在開發商首選往往是類板樓，既有南北通透的大戶型，又有透過天井、連廊勉強達到南北通透的小戶型，目前長沙的在售樓盤中類板樓很常見。

戶型平面佈置形式

01板樓

板樓常見一梯兩戶（多見於洋房）、兩梯兩戶（高層）。

優點：

1、南北通透，通風、採光好；

2、同樓層鄰居不會相互影響，私密性好；

3、住戶少，相對安靜，水壓也相對穩定；

4、等待電梯的時間短；

5、入戶門外的前室可適當使用；

缺點：

1、公攤大、得房率低；

2、價格相對較高；

3、一般為大戶型，甚至大平層，對剛需不友好。

02類板樓

類板樓常見兩梯四戶，是目前剛需盤開發商使用最多的平面佈置之一，一般戶型面積均在144㎡以下（144㎡是劃定剛需盤、非剛需盤的分界線）。

看上圖大家會發現：

兩個邊戶能南北通透，滿足通風、採光的需求；

但兩個中間戶卻是有瑕疵的：第一是北側的房間採光全靠天井，一般這種戶型基本會將廚房、廁所朝向天井開窗，同時也會有個別次臥或者書房朝向天井開窗，氣味會比較酸爽。第二是北側房間可以透過走廊窺視，私密性較差。這裡必須要提醒大家的是，所有的置業顧問都會告訴你，這個戶型是南北通透的！實際上是不是真的南北通透，誰用誰知道！

優點：

1、公攤較小，得房率較高；

2、邊戶能做到南北通透，採光、通風較好；

3、邊戶私密性較好

缺點：

1、中間戶北側採光、通風較差、私密性一般；

2、一般邊戶為大戶型，中間戶為小戶型；

3、部分樓盤存在相鄰兩戶入戶門“打架”問題；

03塔樓

目前市面上常見的塔樓不是真正意義上的塔樓，而是蝶形樓，見下圖：

優點：

1、公攤小，得房率最高；2、價格相對較低；3、兩側戶型勉強能做到南北通透。

缺點：

1、採光通風效果較差；

2、住戶多，等待電梯時間長，有兩梯四戶、四梯六戶等多種佈置方式。

3、容易出現暗衛、暗廚；

4、同層鄰居視線干擾多。

戶型樓層形式

01平層

平層戶型久經市場考驗，是目前最常見、接受度最高的樓層形式。

優點：

1、動靜分割槽合理：起居室、餐廳、廚房屬於活動區域，與臥室、書房等休息區域有效區隔。

2、面積利用率較大，室內無任何障礙。

缺點：

缺乏個性，對於較大空間的房間而言，會顯得比較平淡，缺少變化。

02複式

複式戶型：複式是躍層的一種，在概念上是一層，並不具備完整的兩層空間。是在較高的房間中增建一個夾層。內部樓梯聯絡上下層。

複式戶型的優點：

1、動靜分離：通常娛樂、廚房被安排在下層，書房臥室被安排在上層。使公共空間更加寬闊，個人空間更加私密化。

2、提供了更大的發揮空間：透過對室內空間的再設計、再分割、可以融入更多的創意體現個性。

複式戶型的缺點：

1、層高要高：如果層高不是很高會看起來比較擁擠，住起來會有壓抑感。

2、佔用空間：內部設定的迴廊和樓梯會佔用較大的室內空間。

3、不安全因素：複式戶型的樓梯坡度會比較陡，有些還會做成旋轉式的，或者樓梯做成鏤空式，都會帶來不安全因素。家中有老人、小孩的不建議選擇複式。

4、裝修麻煩、花費較大：許多複式樓盤，在購房時，置業顧問會告訴客戶，裝修時可以自己澆築部分樓板，以達到增加居住面積的需要。但實際上，增加結構板，需要計算配筋、樓板厚度、混凝土強度等級等，需要專業的結構工程師設計，一般的家裝公司並不具備相關資質，也不具備相應的設計能力；同時，澆築結構板時，需要大量的模板、鋼管、扣件等材料，還需要運送鋼筋進入室內（鋼筋的規格一般為9m、12m，除非吊運，否則進電梯只能切斷後再焊接），需要在梁中植入鋼筋，並現場攪拌混凝土，且澆築完成後需養護至少七天，現場施工質量難以控制，交接處很容易出現裂縫。

以上是學爸觀點，歡迎加群討論！

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