準確研判房地產市場走向，對協調三次產業發展，正確引導國民投資，維護金融穩定，加快經濟轉型，促進國民經濟高質量執行有著重要現實意義。

透過近三十年我國房地產業發展，目前，房地產已經達到階段性高峰，根據《中國城鎮居民家庭資產負債表》，我國城鎮居民自有住房率達96％，擁有1套住房58。4％，2套31％，3套及以上10。5％，而發達國家城鎮居民自有住房率為65％，有1/3居民選擇租房。我國住房空置率一線城市為16。8％，二線為21。8％，三線為22。2％。城鎮居民收入整體水平較低，5。6億人月收入1000元以下，2000元以下佔62％，5000元以下佔89％，10000元以上僅7110萬人。人口出生持續下降，2020年僅1200萬人比上年下降18。09％，預計2022年人口將出現負增長。老齡化步伐加快。2020年65歲以上老年人口13。5％，且以4。8％年比例上升，我國已經步入老齡化社會。

從提供資料看，房地產風險是凸現的，一是金融和家庭財產風險。按現在房價平均單價9900元／㎡測算，購買100㎡房，夫妻雙方收入應達1。55萬元，超過89％的居民現階段收入，只有處在金字塔尖的11％人群，才能處於財產無風險狀態。從銀行角度89％的居民若購買100㎡以上商品房，按揭貸款存在潛在風險。正如銀保監會主席郭樹清預測，目前房地產金融是最大的灰犀牛。二是造成經濟活力大減，或死迴圈。長期以來，房地產市場持續向好，房地產金融流動性收益性較高，已經超過一般理財收入，房地產投資是穩定，簡單，回報率高的產品之一，高收入階層，中高收入階層都原意將家庭收入購置房產，加之，市場惡意炒作，推高房價，己購置房產者獲得資產增值，由於大量資金流向房地產企業，造成通

貨

膨脹，而中低收入家庭，因所從事產業資金短缺，經營困難，收入不穩，又無資產增值，且承擔通脹弊端，加劇貧富差距。三是造成資源極大浪費。隨著高等教育普及和人囗素質提高，人口流向中等發達城市和一二線城市是大勢所趨，這樣會加劇中等偏下城市和縣城及集鎮現有住房空置率，即使願意留在此類地區的年輕人，隨著人口變化，多套房擁有戶也會大幅增加，成為閒置資產。這樣會造成一方面發達地區房地產仍然緊缺，另一方面不發達地區存在大量閒置房屋的局面，造成嚴重的資源浪費。四是固化了社會階層，由於因房地產造成新的社會不公，加之，我國遺產稅等稅收體系有待進一步完善，有的人剛出生就擁有財富，是另一部分人一生都難以企及的，造成部分人特別是年輕

人

被迫“趟平”。

我國房地產發展有著自身特色，嚴格地說，我國房地產應分為地產和房產，市縣為主的政府是地產的撐門人，開發商是房產經營商，城鎮居民是消費者。市縣政府擁有地產的規劃權，土地的拍買權，土地收入，房地產稅費收入絕大部門歸地方政府所有。所以房地產出現問題一切導向或根本難結主要在市縣政府。一屆政府五年任期，培育一家規上企業，可能為下一屆政府任期提供收入，但風險在本屆政府，而出讓一宗土地，只需要在規劃拆遷上下些功夫，每出讓一宗，少則上億元，多則數十億元，既能解決本屆政府支出所需，又非常簡易方便。因此推進房地產開發，市縣政府原

始

動力最大。

客觀上說，我國房地產從起步，發展，中興到現在高峰階段，對國民經濟和社會發展，特別是城鎮化推進具有歷史性促進作用，針對出現的問題，既要歷史發展觀點判斷，又要客觀實際面對，精心謀劃，綜合施策，化解當前風險，促進房地產健康發展。

首先，“穩”字當頭。穩字落實，一是金融政策要穩，要滿足各地剛需和改善性住房，盡最大可能減少中等偏下地區庫存率。要為按揭戶，開發商現有樓盤提供穩定資金，以時間換空間，對充金融風險。二是穩就業，房地產容納了大量就業，在房地產預期不佳時，要大力促進鄉村振興，引導就業人員迴歸農業農村，為服務鄉村，振興鄉村做貢獻。三是對中等偏下地區房地產業要開展宏觀調控，必要時按地方房屋空置率，設定開發計劃，杜絕無序開發，避免再造成新資源浪費。

其次，“調”字解

危

。針對市縣政府在房地產發展中因既得利益而產生肓目發展的衝動，應將土地出讓收入提高上交比重，土地出讓出入以中央收入為主，抑制地方中動，減少房地產開發量，倒逼地方政府從發展房地產獲得收入，為向發其他門類經濟，走精深細發展之路。為彌補因土地收入減少，地方財政困難，加大中央及省級財政轉移支付力度，同時適時開徵個人房產稅，全國現有商品房總面積達403。06億元，市價402。25億元，按1％計徵，能彌補近50％士地收入，且持續有效。房地產稅開徵，是房地產市場走向正規標誌，也是國外通行做法。

第三，“轉”字發力。房地產發展是社會發展的心經階段，但沒有任何國家依靠房地產能夠走向持久的現代化，相反有的因過度發展房地產陷入嚴重危機，這有深刻的教訓。而我國經歷三十多年房地產發展，已到轉型的關鍵時期，高層早在2016年就提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒”論斷，說明中央政府已經作出了正確決策，但從現實來看，由於多年慣性使然，人們投機心裡任然存在，一旦放鬆宏觀調控，勢必造成更多問題。因此，必須將資金，人力從房地產業適度削離，透過創新驅動，發展新興產業，減少房地產比重。應該從兩頭著手，一是大力發展高新技術產業，走轉高特新之路；二是大力開展鄉村振興，走城鄉一體化之路。現實看，穩步實現房地產轉型，就能穩步推進國民經濟轉型，其意義十分重大。

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