最近看房的一個感覺是：廣州連“老破小”都比以前好賣了。

好閨蜜最近一週分別在五羊新城、體育西、客村看了三套“老破小”筍房，都沒有等她細想，就火速被別人買走了。

閨蜜是首次置業，這陣仗，沒見過。

她說：首次買房就被市場狠狠地教育了一頓。

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最近陪好友“五羊邨仙女”看房，驚訝地發現，五羊新城的二手房單價基本上都5萬 了，稍微好一點的直接7、8萬，最貴的已經破10萬（富力東堤灣、東海嘉園）。

誰能想到，現在的5萬 ，只能買到最最樸實的老破小，這價格水平跟天河南（六運小區）有的一拼了。

要知道，在上半年以前，五羊新城的單價比起六運小區大概有1萬/平的差價，現在二者差不多了，五羊新城還值得買嗎？

為什麼拿五羊新城和六運小區對比？對於想住市中心、對居住環境又有一定要求（能接受樓齡久的房子，但無法接受髒亂差）的朋友，一朵通常會推薦這三個板塊：六運小區、五羊新城、客村。

它們雖然分處於天河、越秀、海珠三區，但有很多“神相似”之處，比如：

一、都是近地鐵站的“老破”房（主流房源樓齡在20多年左右），六運小區有體育西地鐵站，五羊新城有五羊村地鐵站，在建的地鐵10號線也在此設有站點，這裡的客村板塊指的是客村地鐵站周邊約800米以內的範圍；

二、生活配套豐富，出門就有菜市場、便利店、餐館、商場，吃飯、購物都非常方便。特別是六運小區，附近有華南最大的商圈——天河路商圈，步行幾分鐘就到天河城、天環廣場、正佳廣場等購物中心。客村則有麗影廣場和珠影星光城，吃喝玩樂一應俱全。五羊新城沒有大的商業綜合體，只有超市和相對零散的小店，不過可以過天橋享用珠江新城的高德置地等商業配套。

三、雖然很多都是單體樓，但整體來說，環境都還可以，不會髒亂差，且都有鬧中取靜的居住氛圍，天河南的六運小區、育蕾小區，五羊新城的五羊小區、東興小區，客村的珠影大院、鴻運花園、南麗苑等都是如此。可以說，這三個板塊都不是傳統意義上的“老破小”，而是地處市中心、二手房中的“古著”。

四、價格水平相差不大，適合中產階級上車或改善。如果按房價水平排序，六運小區>五羊新城>客村。今年年初，六運小區二手房均價5萬多/平，五羊新城是4萬多/平，客村是3萬多/平，形成了一個階梯價差。

無論從地理位置、交通通達性還是配套來看，六運小區都是完勝五羊新城的（有人會說五羊新城與珠江新城僅一條廣州大道之隔，但六運小區離珠江新城也很近呀，黃埔大道對面就是了，都是步行可達）。所以現在看到五羊新城的二手房價“超5趕6”，差不多趕上了六運小區，我還是挺驚訝的。

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對於五羊新城的二手房價，一朵是挺有感受的。去年底，有個朋友以4萬出頭的單價賣了一套五羊新城的老破小。今年4月份，另一個朋友入了一套東海嘉園的兩房，總價400萬左右，單價5萬多，這是五羊新城片區品質最高、最貴的二手盤之一。

但我今天開啟鏈家，發現東海嘉園只有一套房源，掛牌價竟然將近11萬元/平。5月成交的一套4室2廳戶型，單價超過了6。27萬元/平。板塊內其它小區價格變動情況也差不多。

從4月到5月，短短一個月時間，五羊小區每平米就漲了5000-10000元。為何？

這波漲價，拜所謂的“片區改造”所賜。

5月份，廣州市規劃和自然資源局就越秀區五羊新城片區、環市東片區的控規調整必要性論證進行徵詢意見公示。其中，五羊新城片區涉及的調整範圍東至廣州大道，西至楊箕湧，北至中山一路，南至珠江北岸，面積121。8公頃。

關於怎麼改造，並沒有具體的細則，但提到要“改善居住條件，提升人居環境品質，啟用片區發展，提升城市形象”。因此中介和賣家像打了雞血一樣興奮，特別是中介，把這個改造直接翻譯為五羊新城要拆遷，搞得那些有著“獵德村民夢”的買家蠢蠢欲動。短短几天，片區的二手房價就從4萬多漲到了5萬多。

就這個事兒，一朵問了身邊的一些朋友。他們都覺得大拆是不可能的，最大的可能性是“穿衣戴帽”，像天河南的六運小區一樣，把外觀搞得漂亮點，對於房價的影響很有限。自住可以考慮，如果要搏拆遷，勝算不大。

除此之外，還有一個地鐵10號線設有站點的利好。公開報道顯示，地鐵10號線將於2024年開通。不過這已經是去年的舊聞了，利好早就釋放得完了，早就體現在二手業主的放盤價裡了。

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嫌貴歸嫌貴，五羊新城的二手房市場還是挺活躍的。中介說，5月份改造訊息一出，一下成交了近200套二手房，其中又不少是專門來掃房的投資客。

“五羊邨小仙女”上週在五羊新城看上了一套60多平左右，總價299萬的小兩房，因為樓齡近30年，且是單體樓，所以有些猶豫。沒想到第二天下午房子就被賣掉了。中介說，片區內最普通的樓梯房都要5萬多了，這套房子單價低於5萬，自然有很多人搶。這套筍盤出了之後，整個片區很難再找到戶型不錯，且單價低於5萬的小兩房了。

中介介紹，這幾個月以來，六七十平的小兩房，八九十平的小三房是最好賣的，因為總價低又比較實用，所以這個面積段的戶型單價也是最貴的。

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於是，“五羊邨小仙女”轉戰六運小區和客村，幾天下來，也有了一些心得。

六運小區和五羊新城的價格確實差不多了，但是六運小區靠近中軸線的位置，還是比五羊新城貴一些，而且放出來的房源很少，不好買。

一朵認為，可以多關注六運小區，因為五羊新城已經漲了一波，而六運小區還沒有，但從珠江新城的領漲態勢來看，天河南尤其中軸線兩側的六運小區板塊，在今年底明年初肯定還有一輪上漲，現在入手是比較划算的。

就在我寫稿的當頭，“五羊邨小仙女”（沒錯，頭像是“錢超多”哈哈）發來訊息，在天河南附近看上的一套房子，前一秒還在考慮，下一秒就沒了。

客村普通的二手房單價普遍在3-4萬左右，相對實惠一些，但是不如天河南和五羊新城方便。如果考慮價效比，客村也是個不錯的選擇。不過海珠區的學位整體不太行，客村也沒有特別好的學校，未來孩子上學肯定要再換房。

因為“五羊邨小仙女”在五羊邨地鐵站附近上班，有個熱心的朋友覺得，小仙女還是應該再看看五羊新城，他認為就算不會大拆，這裡也值得入手。理由如下：

一、五羊新城離珠江新城太近了，珠江新城正在“全面10萬 ”化，就是一街之隔的珠江新城西區，至少也是7萬 ，五羊新城5-6萬的價格，仍有上升空間。

二、五羊新城屬於越秀區，越秀區只有30多平方公里，配套各方面曾經都是NO。1，現在也僅次於天河。從這個層面來說，越秀是可以閉著眼買的區域。

三、五羊新城雖然破舊，但居住氛圍還行，也算鬧中取靜。

哈哈，這個朋友一定有一份“五羊”情懷。

但如果是我呢，我比較傾向於選六運小區，不為別的，就為這裡是世界級中軸線，屬於城市形象展示區。這種地方，政府不會允許它差的，遲早會價值修復。

你怎麼看呢？如果讓你在這三個板塊選擇，你會選哪個？

來自：鎂地產

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