說起​深圳的豪宅，都會想到深圳灣，實際上深圳灣的絕大部分樓盤都不具備豪宅的品質，擁有豪宅的價格是位置、超高使用率和剛需戶型支撐起來的。

深圳灣的豪宅品質和小區​遠遠不如老牌的華僑城和蛇口，整體價格卻遠遠高於華僑城和蛇口片區的豪宅。華僑城和蛇口片區價格上不來除了重點的位置原因，還有脫離剛需群體的戶型。

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深圳的高房價，位置是決定一切的基礎，沒有足夠好的位置做再好的產品出來都是畫蛇添足，好比五菱宏光裝上勞斯萊斯的內飾一樣賣不到保時捷的價格。

深圳總有一些開發商不信邪，位置和地塊沒有豪宅的基因，硬生生的打造成豪宅，以豪宅的噱頭賣更高的價格，最後都是搬起石頭砸自己的腳。不僅坑了自己，還坑了一部分衝動的購房者。

比如龍華的卓越柏奕府和福田的承翰灣灣國際，它們先不給你講價格，給你講情懷。

位於水圍的承翰灣尚國際，今年8月份開盤，推出372套住宅，119-175㎡的3-4房，開盤均價約11。28萬/㎡，入門戶型套均價約1342萬。

承翰灣尚國際就挨著福強路兩棟樓，前面是福強路的噪音，後面是水圍村的景觀，基本上沒什麼花園小區，周圍的環境也不好。可能是開發商為了改變樓盤的先天不足，把目前可以用到好的材料都堆在這個樓盤，給購房者講情懷。

情懷可以從售樓處，地庫一路講到房間，樓盤裝修用的是多麼好的材料，使用的是什麼工藝，大師的設計，房間裝修花了多少錢。實際上小區太小入夥以後很多都是一個擺設，看完樓盤和房間裝修也會認為真的很豪華，實際住進去就會很雞肋。

比如約119㎡的三房，客廳標的寬度約3。8米，除去牆體的面積實際約3。6米，豪宅的主臥使用面積約10㎡，做好衣櫃放上床，主臥還不如過去大部分89㎡三房的大。這麼小的主臥還裝修的特別厚重，導致房間面積更小，這是約1300多萬買過來的豪宅。

小區位置不好，小區太小，搞豪宅的裝修。使用率太低，房間太小，用豪宅的裝修。開發商認為裝修成豪宅就是豪宅，就可以賣豪宅的價格。就是一輛五菱宏光，把他裝成勞斯萊斯，還想賣勞斯萊斯的價格，看著可能像勞斯萊斯那麼回事兒，買過來開著完全不是那麼回事兒。

高總價買這樣的房子，不僅住進去享受不到預期豪宅的感覺，二手房市場中也會因為樓盤和房間各方面的硬傷，迴歸剛需盤的價格，大面積高總價流通性還遠遠不如同期剛需盤。

現在的市場確實比之前更加成熟，購房者也用腳投票了，372套住宅開盤開發商對外宣佈賣了116套，兩個多月過去了僅簽約20套。當初迷之自信的開發商，現在應該有所醒悟，不然也不會高傭啟動轉介，不過為時已晚，這樣的房子高價開盤前就應該狠狠的打折更加貼近市場，利用開盤的熱度儘量多的出貨，弄成這樣開發商和20位購房者一樣尷尬。

位於龍華龍上塘片區的卓越柏奕府，今年1月份開盤，推出約637套住宅，108-125㎡的3-4房，開盤均價約7。46萬/㎡，主打龍華高品質豪宅，入門套均約800萬買三房，放在去年龍華房價還沒有大面積下跌有一些優勢，在沒有差價的情況下，就沒有人買這裡的豪宅了。哪怕是市場相對較好的10個月前開盤，打折、高傭轉介、低首付等等營銷路子都用完了，600多套房子現在還有大量沒有簽約。

卓越柏奕府是目前在龍華少有敢全部建大面積三房起步豪宅情懷的樓盤，本來可以建一個剛需樓盤，跟著龍華的主流戶型走，就不至於賣的這麼慘，市場也狠狠的給它上了一課。

卓越柏奕府建出了豪宅的樣子，卻建錯了位置，完全沒有吸取隔壁豪宅的教訓。承翰灣尚國際沒有豪宅的基礎，也沒有建出豪宅的房子。

這是開發商憑自己的意志所做的錯配，很多樓盤的結果都告訴我們很慘。我們必須清楚的認識自己，在基礎條件沒有達到的時候不要談情懷，開發商應該記住，購房者更加應該記住。

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