【大河財立方 記者 賴蘇婷】

1月13日，據新華社訊息，為貫徹落實中央經濟工作會議部署，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》（以下簡稱《方案》），擬重點推進21項工作任務，圍繞“資產啟用”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四個方面，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間，推動行業向新發展模式平穩過渡。

IPGLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜在接受大河財立方記者採訪時表示：“《方案》是以優質房企為抓手，推動房地產行業復甦的重要舉措，其直接受益者是優質房企，但反過來也能促進行業信心改善，推動出險房企的重組與重整，是利好全行業的。《方案》落地實施後，行業風險化解必然會加速。”

梳理訊息可知，當中有諸多亮點值得關注。

亮點一：供需兩端入手，三層面同步推進

在供給端，《方案》提到透過最佳化政策啟用合理需求，加大保交樓力度，穩定房地產銷售，壓實企業瘦身自救責任，支援優質房企透過併購提升資產質量，著力改善經營性現金流。工作任務中還包括

設立全國性金融資產管理公司專項再貸款

，支援其市場化參與行業重組併購，加快風險出清。

在需求端，針對保交樓工作，

加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支援計劃

、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩定”的工作安排將在近期加速推進。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次《方案》從房企、金融機構、住房需求端等三個層面同步推進。“在房企端，提到對優質房企資產負債表的改善、出險房企風險處置；在金融端，對優質房企信用修復、多渠道融資正常化，以及對出險房企收併購，並讓部分專案透過風險有序釋放的形式，達到風險釋放‘慢撒氣’；在需求端，加大金融政策扶持，穩定市場銷售，推進保交樓資金硬缺口攻堅，啟用企業造血功能，恢復市場信心。”

中指研究院企業研究總監劉水錶示，《方案》表明管理部門對防範化解優質頭部房企風險，更加系統性地、全域性性地解決。系統性的計劃行動和相關部門通力支援，將提高改善優質房企資產負債表的效力，高效防範化解房企風險。

亮點二：為優質房企融資提供渠道

記者瞭解到，在風險可控和保障債權安全的前提下，金融部門將從存量和增量入手，加大貸款、債券、資管等多渠道融資支援力度，保持優質房企融資性現金流穩定。

《方案》提及，後續將設立全國性金融資產管理公司專項再貸款，支援其市場化參與行業重組併購，加快風險出清。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為：“證監會此前的‘第三支箭’政策工具將繼續落實，同時也會基於2022年的試點情況繼續最佳化，或有加強版的政策出臺，此次提及了公司制REITs，這也使得一些企業未來有轉型的機會，可以基於公司制REITs進行企業轉型和業務轉型。”

2022年11月28日，證監會宣佈在股權融資方面調整最佳化5項措施支援房地產市場平穩健康發展，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發揮私募股權投資基金作用。被業內解讀為射出支援房企融資“第三支箭”。

“第三支箭”落地三日後，陸家嘴集團開啟併購重組。陸家嘴集團擬透過發行股份及支付現金方式，購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位於上海浦東陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產，並募集配套資金。

亮點三：完善“三線四檔”規則，或將推出緩衝措施

《方案》明確，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分引數設定。

2020年8月，為增強房地產企業融資的市場化、規則化、透明度，央行、住房和城鄉建設部出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的 “三線四檔”規則。

三道紅線是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業不得超過10%，“綠檔”企業不得超過15%。

嚴躍進在接受記者採訪時說道：“房貸集中度和三道紅線將繼續落實總體改革思路，依然符合房地產金融管理長效機制，但會結合短期和中長期做工作，即短期是針對性措施，而中長期則是制度性安排。目前，相對會強調短期方面的救急政策，在房貸集中度和三道紅線上，可能會有進一步放鬆的做法或是緩衝的操作。”

“房企在融資方面的節奏可以適當加快，銀行在信貸投放方面可更為積極和主動。”嚴躍進建議。

亮點四：未有具體名單，金融機構自主把握

《方案》主要針對專注主業、合規經營、資質良好的優質房企，重點是其中經營規模較大、覆蓋區域較廣，具有一定系統重要性的優質房企。《方案》只設定了優質房企條件，沒有具體名單，金融機構可自主把握。

此前，曾有訊息傳出：中國監管機構初步確定實施“資產負債表改善計劃”的優質開發商名單，龍湖、金地、碧桂園、新城、美的、遠洋、濱江等房企在列。記者向相關地產人士核實，對方表示“暫未收到相關通知”。

嚴躍進認為，從相關名單金融機構自主把握的規定看，各大房企更應注意銷售規模和資料，積極提振銷售資料，以獲得金融機構的青睞。

責編：史健 | 稽核：李震 | 總監：萬軍偉

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