鄭州人民有福了。

招商蛇口、賈魯河、北三環、省體中心、四號線、三號線、TOD、老鴉陳、百萬級大盤……這些關鍵詞組合到一起，你能想到什麼？

沒錯，一句話概括就是：百年央企招商局集團旗下招商蛇口在鄭州主城區賈魯河畔打造的百萬級TOD專案。目前專案首期住宅產品來襲，在8月中旬一經推出，就因其高性價比引得市場熱捧。

作為熱點專案，今天我們來看兩個問題：問題一，專案是哪些價值讓其備受市場熱捧？問題二，專案到底值多少錢？

問題一：專案有些價值讓其備受市場追捧？

價值①：品牌價值

在品牌價值方面，時代錦宸開發商是招商蛇口，物業管理是招商積餘，這2個公司都是招商局集團旗下上市公司，招商局集團成立於1872年，至今已經有150年曆史，是一家百年央企、駐港央企和綜合央企，截止2021年，招商局集團在資產總規模、利潤額方面均列央企第一。國之重器、央企巨擘的雙身份確保了專案安全和品質，這也是當下市場客戶最為看中的因素。

價值②：產品戶型

在產品方面，專案最亮眼的就是它高顏值外立面。

專案外立面是樓盤未來升值最重要的因素之一，在杭州破舊小區改造中，更新外立面後的樓盤大多升值50%以上，時代錦宸的外立面經過設計師精心打磨，具備了“頂豪大平層”的氣質，遠遠望去，高階感十足。

從上圖的外立面中，我們可以看到中央的巨寬玻璃，那便是專案95㎡戶型裡9。1米的甲板陽臺外立面，這是目前鄭州市面在售的90㎡級小三房產品裡唯一的“9。1米寬甲板陽臺”，用不少客戶的話說，這真可謂是目前鄭州地表最強的九十平米級的三房戶型了。

9。1米的甲板陽臺，四功能區的1。5衛設計以及北臥室的魔變空間，都是市場上難得一見的小三房戶型特徵，而時代錦宸的95㎡同時兼具三大優勢，市場的稀缺性可見一斑。

時代錦宸是老鴉陳的城改專案，片區內2平方公里幾乎全部推倒重來，相當於在老城區內“建設新城區”，兼具老城區配套和新城區的城市介面。

價值③：配套交通綠化

專案隸屬惠濟區，目前均價在14500-16500元/㎡之間，但在房地產板塊劃分上，屬於金水北板塊，而金水北板塊主流價格多在18000-21000元/㎡之間。

在鄭州市“十縱十橫”的改造工程中，金水北一共納入三條路，分別是文化路、三全路和江山路，時代錦宸正處於三全路和江山路交匯的黃金十字路口，城市介面極佳。

地鐵重要，首發站和換乘站更重要，首站意味著優先性和舒適性，換乘站相當於同時擁有2條地鐵線。時代錦宸距離4號線首發站約150米，距離3號+4號換乘站約600米，這些絕大的交通優勢就是專案打造TOD的基礎。

都知道大盤首期是最具價值保障的產品，時代錦宸作為百萬級城市大盤，800米範圍涵蓋醫療（惠濟區人民醫院）、教育（長興路實驗小學）、商業（裕華廣場）、運動場（省體中心）、高校（鄭州大學體育學院）等，各類配套一應俱全。同時，專案處於首期銷售階段，價值預留空間大。

時代錦宸緊鄰賈魯河畔，坐擁約80畝濱河公園，鄭州大部分樓盤是不臨河的，絕大部分樓盤是不臨公園的，而時代錦宸不僅有一線河景，更是獨擁北面公園。更重要的是賈魯河在專案附近的河面寬度達到驚人的140米，是金水河平均寬度的5倍。

從上面的價值分析可以看出，不看未來，不看預期，所有價值都已經是目前實實在在存在價值，也是客戶可以吃到肚子裡的價值，我想，這就是專案一經面世就備受市場追捧的原因。

問題二：招商時代錦宸到底值多少錢？

在時代錦宸的高熱度下，有人諮詢專案的價格貴不貴，第二個問題我們聊聊這個，怎麼看一個樓盤貴不貴？我們從二個維度簡單來看看。

第一個維度：成本維度

我們知道在同區域內，距離地塊不到500米的位置，去年政府出讓的樓面價是7163元/㎡，粗略估計，建安、綠化、配套、稅費、管理、資金利息，不可預見，合計在8500元/㎡左右，二者合計約15500元/㎡，這就是開發商的成本。也就是說，在這個片區，地塊如果不臨鐵路、高架等重大不利因素的情況下，開發商的毛坯房成本就在15500元。

如果開發商賣16000元/㎡，每平米利潤是500元。如果開發商賣15500元/㎡，基本是0利潤。如果開發商賣14500元/㎡，那每平米虧損是1000元/㎡。

根據上面一般專案的成本分析來看，目前時代錦宸95㎡戶型的成交價15000元/㎡基本是低於成本價虧錢在銷售；而大面積129㎡的戶型成交均價在14800-16000元/㎡之間，整體略高於成本價。

整體看是小面積戶型虧，大面積戶型略賺，而利潤可能就要考後期地塊來彌補了。

第二個維度：競品維度

目前區域內專案的市場銷售均價在18500元/㎡左右，考慮到精裝修成本，其對應毛坯價格大約在16500元/㎡左右。

我們以時代錦宸為例，做個簡單對比假設：

時代錦宸北面為城市公園，價格每平米或可

增加300元

；

（專案緊鄰城市公園，這對居民來說是極其難得的，據統計鄭州市大約只有3%的小區是緊鄰公園的）

時代錦宸是賈魯河一線河景，價格每平米或可

增加200元

；

（專案是老鴉陳片區在售專案裡唯一臨河的專案，同樣，鄭州市只有大約15%的小區臨河）

時代錦宸近地鐵口不用過紅綠燈，價格每平米或可

增加100元

；

（不過紅綠燈是一方面，更重要的是節省時間+保障安全）

時代錦宸南面規劃TOD高階商業，價格每平米或可

增加100元

；

時代錦宸位置稍微靠北，價格每平米我們假設

減掉200元

；

時代錦宸陽臺沒有花池贈送，價格每平米我們假設可

減掉100元

；

時代錦宸在品牌上是央企，和區域內基本一個檔次，

不加不減。

計算一下：300+200+100+100-200-100=400元

對比之下，時代錦宸的價格應該是16500元+400元=16900元/㎡。

綜上所述，從成本維度，時代錦宸賣15500元/㎡，基本是沒有利潤的，從市場競品對比的角度看，市場價格大約是16900元/㎡，

所以其合理價格區間在是15500-16900元/㎡。

現實情況是，專案的售價基本低於這個價格1000元/㎡左右，這也就是大盤首期開發商留給首批客戶的價值空間。然而，企業要正常生存發展是要盈利的，時代錦宸這大盤首期的價格不會一直持續，隨著銷售的深入，價格一定會慢慢漲起來，而當下趁低價期抄底，著實是明智的選擇。

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