作為曾經的四川房企一哥藍光發展1月30日晚間釋出公告稱，預計公司2022年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損219。37億元，2022年末歸屬於上市公司股東的淨資產為-208。21億元左右，在資本市場上掀起了不小波瀾。

若上述情況後繼坐實，根據《股票上市規則》的有關規定，藍光發展的股票將在2022年報披露後被實施退市風險警示。藍光發展邁入千億房企俱樂部，成立“成都+上海”雙總部發展的輝煌彷彿就發生在不久前，如今卻落得連續兩年淨利潤為負，並可能被迫退市，不禁令人唏噓。

也曾有過輝煌

20世紀90年代，藍光發展（或簡稱“藍光”）創始人楊鏗下海創業，開始了從製造業向房地產業發展的開拓之旅。1995年，成都春熙路上一座26層的高樓拔地而起，是藍光進軍房地產的第一個代表作品，至此藍光也敲開了商業地產的大門。

千禧之年，伴隨成都玉林生活廣場和藍色加勒比兩大標杆商業專案的巨大成功，藍光進入了一個嶄新的商業地產時代。藍光提出“雙滿意”核心理念，堅定地選擇以市場、業績和客戶價值為導向的發展模式。

2004年年底，藍光首個住宅地產專案御府花都開盤。這一年，藍光的企業戰略發生重大改變，藍光選擇了“轉向住宅，再創輝煌”，當然此舉也為藍光日後埋下了隱患。

2008年，藍光開始了其全國化程序，搭上中國房地產行業高速發展的快車道。同年年底，重慶“十里藍山”開盤售罄， 藍光邁出了進軍全國的第一步。

2012年，藍光“COCO 系”橫空出世， 創造了樓市奇蹟。以“一月一開盤”的節奏體現了藍光“高週轉模式” 下的房企執行力，同時也開創了“產品標準化”的新起點。

2015年4月16日，藍光在上海證券交易所完成重組上市，股票名稱為藍光發展，至此藍光駛上了資本市場的快車道。

此後，藍光發展高速擴張，僅用三年時間就躋身千億房企俱樂部，銷售額從2015年184億漲到2018年1041億元，增長高達466%。根據克而瑞資料顯示，藍光發展2018年位列中國房地產百強企業第27位而讓人側目。

盲目擴張埋雷

1998年，我國取消了福利分房制度，建立了住房分配貨幣化制度以來，我國的商品房全國平均價格整體上一直處在上升趨勢。全國的商品房平均價格從1998年的2，000元/平米左右，到2021年已經突破10，000元/平方米大關。為了搭上我國房地產行業高速發展的快車，許多地方性房企的發展戰略都從深耕區域轉向佈局全國，透過大規模的拿地，以實現快速擴張，搶佔市場份額。

而藍光發展就屬於其中特別激進的代表。若是房地產行業持續景氣，這些土儲專案將成為藍光發展的重要籌碼，但在行業面臨調整之時，這些在“高位”拍下的土地無法變現，造成了藍光如今現金流斷裂、企業虧損、淨資產為負的被動局面。

時間倒回到2018年，彼時藍光發展賬面持有貨幣資金251。9億元，同比增長97%，現金短債比為1。7。同年，公司致力於多元化融資，累計新增國內貸款84。6億元以及2。5億美元境外貸款，同時還獲得25億公司債、14億中期票據以及50億短期融資券的批覆，期末融資總餘額合計高達570億元。

手上有了錢，藍光開始了大規模擴張之路，其意旨也在進一步做大做強主業。2018年當年，藍光發展新增85塊土地儲備，同比增長183。33%；新增建築面積約1，496萬平米，所購土地大多集中在三、四線城市。該85塊地中除了16塊位於二線城市外，其餘的均位於三、四線城市。

在擴張無止境的道路上，藍光還是缺錢。2019年，藍光發展賬面持有貨幣資金259。53億元，同比增長3。04%。同但藍光仍與16家大型銀行建立總行級戰略合作，多元化、全方位拓展境內外市場融資渠道，授信總額超2，200億元。在資金充足的情況下，藍光發展繼續在土地市場上高歌猛進。當年新增48塊土地儲備，新增建築面積約為1，121萬平方米。新增的土地和建築面積中新一線和二線城市佔比60%、強三線城市佔比40%。

在當時，行業內大佬普遍不看好三、四線城市的房地產市場。曾經大張旗鼓佈局三、四線城市的碧桂園緊急叫停三、四、五線全覆蓋的專案，寧可承受專案虧損也要堅持離場；同樣曾經在下沉市場賺的盆滿缽滿的恆大，也為了快速撤離三、四、五線而進行大面積的樓盤降價促銷……在大佬們紛紛逃離下沉市場時，藍光發展卻逆勢而行，不但把自有資金大規模投入下沉市場，還大規模舉債搶佔下沉市場，危機的種子就此埋下……

2020年，藍光發展依舊沒有停下向三、四線下沉的腳步。同年，藍光新增60塊土地儲備，新增建築面積1，279。9萬平方米，其中三、四線城市佔比超過55%。然而不幸的是，2020年三、四線城市的樓市迎來了一片蕭條，各房企用盡各種促銷手段的情況下，銷量依然慘淡。而藍光也由於無法將手頭上囤積的三、四線城市的地塊及時出售、回籠資金，而陷入了資金週轉的困境。三、四線城市的土地儲備無法變現，伴隨著快速擴張而急劇增長的債務規模所造成的財務成本，讓藍光的經營變得舉步維艱。至此藍光的經營情況進入了一個惡性迴圈的開始，借新債還舊債，拆東牆補西牆。

偏偏是屋破還逢連夜雨，全國樓市遇冷的同時，房地產行業的金融監管政策也出現了重大調整。2020年8月，央行、銀保監會針對房地產行業提出了“三道紅線”指標，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。如果有房企踩中所有的“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。如果踩中其中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

如果只踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。這對於像藍光發展這種債臺高築，依靠舉新債還舊債，指望靠時間換空間的房企無疑是覆滅性的打擊。

融資渠道受限，還進去的無法再貸出來，手上的存貨也無法快速變現彌補現金流缺口，藍光開始在金融市場違約，信用機構紛紛下調藍光信用評級，借錢變得更加困難，至此藍光的經營情況被迫急轉直下。

從藍光歷年財務報表資料來看，其營業收入在2020年達到峰值429。57億之後直線下降，2021年的營業收入直接被腰斬僅有201。16億元。2021年，公司實現歸屬於母公司股東的淨利潤為-138。34億元，降幅高達518。96%；公司總資產1745。96億元，扣除預收帳款後的資產負債率為93。63%，淨負債率為639。14%；現金短債比為0。14。不幸三道紅線指標全面踩雷。

多米諾骨牌一旦倒下，壞訊息往往接踵而至。收入利潤大幅下滑，債務飛速增長的同時，藍光的每億元營業收入對應的經營成本也步步攀升。2021年報告期內藍光發展每億元營業收入對應的營業成本約為1。04億元，這意味著公司經營的毛利率為負，每多賣出一套房子就多一分虧損，然而為了資金的快速回籠，藍光也不得不如此賤賣資產，甚至賣血活命。

2021年藍光全年銷售費用14。08億元，在營業收入腰斬的情況下，銷售費用同比只減少了0。58億元；管理費用14。73億元，同比上升14。21%。最為可怕的是財務費用20。85億元，同比上升509。72%，佔營收佔比超過10%。2021年報告藍光特地對此作出解釋是報告期內流動性緊張，部分新增借款未直接用於專案建設以及專案停工導致費用化的利息上升。換句話說，就是公司的挪用了新增借款填坑還利息去了，但顯然坑未填滿。

斷臂求生未果

早在2020年8月地產“三道紅線”監管政策出臺之際，藍光發現其在公開市場再融資受阻，到期融資無法續作、新增開發貸款和在售樓盤客戶按揭貸款暫緩。為保兌付、維護公開資本市場穩定，藍光也採取了一系列積極的應對措施。例如：2021年2月，公司將旗下藍光嘉寶服務64。62%股份以現金方式賣給碧桂園物業服務，總價約48。46億元。但“賣子”帶來的現金流在公司到期的鉅額債務面前只是杯水車薪。

據藍光公告顯示，截止2021年8月2日，公司累計到期未能償還的債務本息合計159。97億元，其中21。31億元已被債權人申請法院執行。債務風波之下，藍光的信用評級又多次被下調，在公開市場債券再融資環境進一步惡化，金融機構對藍光的償付能力的擔憂進一步加劇，融資性現金流的迅速“失血”導致藍光流動性出現了階段性緊張。在藍光短期償債能力大幅削弱的同時，又受到部分金融機構提前宣佈債務到期的金融擠兌對待，最終導致了藍光現金流崩塌。

面對這麼大的壓力，藍光曾成立過由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，並聘請了境內外的債務重組顧問團，欲全面開展債務風險化解整體工作，就不同型別存量債務問題制定針對性化解方案。藍光也曾在公開市場發聲，公司會在合適的時機，在股權層面引入財務戰略投資者。曾經萬科、四川國資委都有過傳言會成為其戰略投資者，但是到後來也就杳無音信甚至不了了之。

就在不久前的1月中旬，藍光還被強制拍賣了4，516萬股股權。從2022年下半年以來，藍光已經被強制拍賣多次股權，根據公司公告顯示2022年12月26日至2023年1月16日期間，藍光集團所持的藍光發展的股份被司法拍賣累計成交的股份數量為125，297，754萬股。隨著拍賣的進行，或許藍光集團在不久的將來就會喪失對公司的控制了。

時至今日，藍光也沒有再提出新的自救方案，也沒有債務重組的跡象，若還沒有任何願意施以援手的外部力量介入，或許等待這個千億房企的只剩下不斷地被債權人起訴、查封、執行，然後到一無所有。藍光在財報披露之前就提前警示退市風險，可能是其作為公眾公司最後良心吧。也或許早在創始人楊鏗將公司交棒給其子的時候就已經實質性地不對藍光抱有期望了。

如果當初藍光選擇量入為出深耕大本營成都市場，結局今天也許就會不一樣，是否如此我們或許永遠也不得而知了，因為過去未發生的事情也無可預知。但現在為藍光的當初戰略失誤買單的可能是超過14萬廣大持股股民。截止2023年2月1日，藍光發展的股票收盤價格1。17元/股，相對於2020年初7塊多每股的高位跌幅也超過80%，那麼這14萬多的持股者還怕再失去手裡僅剩的20%否。

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