建築物區分所有權與我們的生活息息相關，小區電梯、樓道的管理、物業公司的選聘都涉及到建築物區分所有權的權能。剛剛頒佈的《民法典》在《物權法》的基礎上對建築物區分所有權進行了進一步的細化和完善，從而更好地維護業主的合法權益。小編將結合《民法典》為大家分析業主所具備的權利。

一、

細化“住改商”

規則，

還業主生活安寧

相關案例

某小區的張先生向物業公司反映稱，自己所住的單元樓開了一家汗蒸店，十分影響自己的生活。這家店開張以後進出單元樓裡的陌生人多了，顯得有些雜亂，讓這裡的居民沒有安全感。張先生抱怨，居民樓裡開公司，陌生人增多，不僅嘈雜聲影響了他們的生活，安全也存在很大隱患。

律師說法

生活在同一小區的業主，其相互之間形成緊密的共同體關係，共同體關係的舒適、安寧、便捷等決定著每個業主的生活質量。在實踐中常出現部分業主將其住宅改變為經營性用房，即“住改商”，影響了相關業主的生活安寧。

物權法第七十七條規定，“業主將住宅改變為經營性用房，應當經由利害關係的業主同意”。但是利害關係業主的同意究竟是全部同意還是多數同意，存在爭議。

司法實踐中有將住宅改變為經營性用房的業主，以多數有利害關係的業主同意進行抗辯，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條曾對此進行明確。

《中華人民共和國民法典》將司法解釋的規定法律化，明確指出，“住改商”應經有利害關係的業主一致同意。在化解司法實踐相關爭議的同時，也保障了業主的生活安寧。

小區“住改商”需經全體有利害關係的業主一致同意，如小區出現未經同意的“住改商”行為，業主可以先向物業公司反映，由物業公司出面協調。若物業公司協調無果，利害關係業主可向人民法院提起訴訟，由人民法院判令排除妨害，停止經營活動。

二、打破維修基金的“沉睡魔咒”！

相關案例

李女士是某小區的頂樓住戶，最近每到下雨天屋內就漏雨。李女士在買房時繳納了公共維修基金，於是李女士找到物業公司想使用維修基金，卻被告知由於單元樓內有部分業主未繳納，需要這部分業主用現金的方式補上維修公共部分產生的平攤費。而一旦有多數業主對此表示反對的話，就會造成李女士這樣雖然繳納維修資金卻暫時無法使用的情況。

《物權法》第七十六條規定，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金需要經專有部分佔建築物總面積三分之二以上業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。雖然物權法立法目的是為了兼顧保護普通業主（人數多數）和大業主（面積多數）的利益，但由此也導致決議透過的門檻過高，使得很多小區關於使用維修資金的決議難以透過，影響了維修資金的使用效率。

律師說法

第一，針對維修資金的啟用，在業主共同決定的事項上，《民法典》第二百七十八條將《物權法》第七十六條第五項“籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金”拆分為兩項，將籌集和使用分離，並降低了使用維修資金的決議門檻，打破了維修資金的“沉睡”狀態。

第二，《民法典》新增公維資金的適用範圍和用途，《民法典》第二百八十一條在《物權法》第七十九條基礎上，進一步規定

屋頂、外牆、無障礙設施也能夠利用維修資金進行維修、更新和改造，並新增緊急情況下使用維修資金的規定，以示維修資金可用之處的廣泛性。

第三，《民法典》第二百八十一條第二款規定：“緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。”

這就說明了在緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金，增加了該筆資金的靈活使用的途徑。

隨著新規的到來，業主的福利增加，對於業主權利的釋法，涉及的內容繁多。今天小編僅就通常兩部分權利進行梳理。接下來，小編還會繼續對業主所擁有的其他權利進行整理，歡迎時刻關注新邦律師公眾號。

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