【詳解】目標成本控制管理的原則、過程、方式、方法

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房地產成本目標管理原則

①目標的內涵：

不僅限於成本目標值本身、更要關注成本背後的產品目標。

②目標的作用：

目標不是上限而是基準，目標的作用在於心中有數。

③目標的範圍：

成本目標是整個專案團隊的目標，目標範圍覆蓋全成本。

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房地產成本目標制定的過程

①制定的時間

目標的雛形從立項時開始形成，成本水平是考慮是否立項的要素之一；

策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制後期目標；

實施方案確定後，形成正式專案發展成本目標。

施工圖完成後，可根據預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下），形成內控目標；

②目標制定的時間：幾個階段

③目標制定的方法：正向與反向

正向測算：測算依據－－成本首先是由產品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的依據檔案有：專案發展報告、策劃報告、各階段的設計檔案和交樓標準；

測算方式－－根據所掌握的經驗資料和專案的特徵，不一定是固定方式；（如爛尾樓改造、中學等）

團隊工作－－前期工作儘可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今後會發生變化而不作預先設定。（工作重心前移）

反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平。

－－目標需經過各方的討論、審批和正式釋出 （也可能經集團審批）。

④目標制定的要求：成本＋產品

水平恰當：支援定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰性；適當考慮風險；

依據充分：產品定位支撐目標資料；合理確定的前提條件：瞭解市場、結合產品，有充分的資料支援－－透過市場調研和資料庫；

內容具體明確：成本內容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項；

量化計算：儘可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數，便於今後的對比分析；

推行標準化：最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各專案的不同點在區域性作調整，可以節省時間，減少誤解；強調考核作用：儘可能作為績效考核指標；所有房地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執行和監控，沒有用成本目標對控制結果進行考核。

⑤目標制定案例

a某中學成本控制綱要：注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調整

b某中學成本測算：注意全成本的範圍，對產品的明確

c某改建專案成本測算

d成本目標評審要點

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房地產成本目標分解的方法

方式之一：按合同計劃分解

目的：及時掌握實際發生成本，實施動態監控

方式之二：按專案實體分解

目的：成本資料合理性判定

方式之三：按考核責任分解

目的：落實成本責任考核

三種方式各有側重但又相互關聯

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房地產成本目標實現的方式

控制產品標準，落實到設計、選型與合約中：

在設計和合約中體現甲方的意圖，保證設計和施工的成果不會出現定位和檔次上的偏差；產品的實現導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變為實際成本；

技術與經濟相結合的手段保證目標實現：

充分掌握技術與市場，保證經濟適用性；

加強過程控制：既要有完整的流程，更要強調專案操作團隊的成本意識與溝通，對產品和技術的控制與對成本的控制同步實現；這裡所謂成本意識就是要考慮價效比；實行動態監控，預測可能變化：重視動態監控的環節（招標、變更、結算）與利用相應的工具（軟體與報表）；偏差調整與內部平衡：調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的物件包括成本目標、實施方案和利潤預期；

調整提出原則：

誰主張，誰舉證；

過程與結果的全面考核：

明確考核的物件、要求、指標。

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