有關農村集體土地租地建房面臨的問題，筆者之前寫了兩篇心得，第一篇是《你的廠房是你的嗎？關於農村集體建設用地建廠的靈魂拷問》。第二篇是《你的廠房可以是你的，關於農村租地建房合法化的路徑》，引起不少關心農村集體建設用地流轉、租地建房領域的看官的關注。

兩篇心得的主旨是，由於法律長期禁止農村集體建設用地流轉給單位和個人，進行包括工業和商業用途的建設（農村集體興辦集體所有制企業除外），雖然2021年開始允許了，但同時又設定了與國有建設用地出讓同等條件的門檻，使目前大量的農村租地建房處於“違法建者”狀態。實行“工改”過程會面臨被強制拆除的不利局面。同時，筆者根據修改後的土地管理法律法規，提出了合法路徑的建議。

順便吐槽一下，其中第一篇心得可能涉及某地在實行“工改工”做法的陳述，被遮蔽了。理解吧，畢竟還不是直接刪除，已經挺溫和了。

這篇心得算是個人總結在此領域專業服務過程的經驗後提出的建議。

這類廠房的第一種命運是被成片實行“工改”而拆除。

應該正視的是，“工改”是解決集體土地粗曠管理和利用造歷史遺留問題的根本途徑之一。

改革開放以來，農村集體土地以低廉的成本，為民營企業，特別是小微企業提供了生存和發展的肥沃土壤，對促進民營經濟的發展功不可沒。可以說，沒有廣袤的農村集體土地，就沒有民營經濟曾經的輝煌。

但同時，因為土地管理的滯後，低廉的使用成本也造成了土地的低效利用，並伴隨產生了環境汙染等嚴重問題。如果按照“綠色GDP”標準進行衡量，不少租地建廠的民營企業的社會效益是負的。

所以，“工改”是勢在必行的大趨勢。

以政府為主導力量推動的“工改”，包括了集體土地政府掛帳收儲、政府直接徵收、政府生態修復等模式。基本特徵就是政府徵收集體土地，對農村集體土地進行徵收補償，使集體建設用地轉為國有建設用地。

徵地過程，絕多數會出臺補償標準對地上建築物進行補償，遇到這種情況，企業主沒有多少選擇，通常只能接受補償，廠房被拆除，這種情況下土地使用權價值極低，甚至為零。所以，以前很多廠房轉讓時因為土地承租權轉讓獲得高收益（筆者瞭解到高峰時期經濟發達地區一畝集體建設用地轉租的收益可以高至幾百萬）的情形無緣被拆遷的企業主。

而對於“不配合大局”的租地建房者，“違法建築”始終是套在孫猴子頭上的緊箍咒，以違反規劃為由實施強制拆除，並且不給予補償往往成了教育示範的典型。

能不能打官司？可以，但敗訴機率極高。

所以，對於租地建房，因“工改”獲得補償還不是最不好的命運，因“管理”而被強拆才是最悲催的。

有沒改變上訴命運的途徑呢？

有滴，下回見。

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