行情持續低迷，南京二手房價“跌跌不休”。

從近期的成交來看，向來被買房人強關注的河西南，

次新房價普遍“縮水”100多萬

，一時間議論聲四起。

可硬幣有兩面。總價門檻從六七百萬降至四五百萬，現在買河西南究竟是不是好時機？

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短短三年光陰，河西南房價坐了趟“過山車”。

2019年，

3.5萬/㎡

的限價下，升龍天匯95㎡三房總價僅

330萬

出頭；綠地華僑城海珀濱江155㎡四房總價只要

540萬

；即使魚嘴金茂悅漲到3。98萬/㎡，142㎡戶型總價也沒超過

570萬

。

同年底，葛洲壩南京中國府首開，均價

6.4萬/㎡

、最小230㎡，河西南

千萬級豪宅

閃亮登場。

2020年底，萬科翡翠濱江、融創濱江ONE，起步戶型總價就已超

780萬

（不含升級裝修包）；緊接著，建發珺和府、頤和鉑灣、深業龍灣上府等相繼入市，滿足改善買家的需求。

萬科翡翠濱江190㎡樣板間

新房總價門檻大幅提升、交付等待期長，去次新房市場淘一淘呢？

2021年上半年，行情疊加需求，河西南次新房價實現升級跳，佳兆業城市廣場、正榮潤峰等陸續出現

單價超7萬成交

的房源。

剛改戶型的總價，居然跳漲到六七百萬

。

今年，嘉璟峰、江宸府、金鼎灣和禧、頤和雲臺源築、深業南灣上府等扎堆露面，

含包總價超700萬是“標配”

。

但冷風頻吹，現在，總價四五百萬又能在河西南盡情挑選一番了。

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先看驚喜重重的次新房市場。

五礦崇文金城

，同是82㎡戶型，去年上半年單價超6萬5，總價

540萬

；如今

420萬

不到就能買到，輕鬆

省下125萬

。

90㎡戶型也是，一年半時間總價

從599萬“縮水”到490萬

。

111㎡剛改戶型，去年行情無差別火熱時總價

逼近700萬

，最近成交的一套總價還

不到550萬

。

升龍天匯

，82㎡戶型

420萬不到

就能拿下，

兩年前買得多掏80來萬

。

正榮潤峰

，103㎡戶型曾賣出天花板單價7。2萬/㎡，近期同戶型

便宜了110萬成交

。

改善四房，

今年下半年入手，要比上半年少花116萬

。

金地中心風華

，98㎡戶型此前成交總價在

626萬

左右，今年下半年

540萬

就能成交。

海峽城

，直接

帶領河西南房價重回4字頭

。76㎡兩房

360萬

就能買到，102㎡三房

不到一年半縮水132萬

。

招商雍和府，88㎡戶型兩年時間裡從

520萬

降至

480萬

。

佳兆業城市廣場二期，86㎡三房去年上半年有

超600萬

成交記錄，今年上半年

521萬

就能買到。

法拍房也能撿漏。

11月4日，正榮潤峰B區一套98。64㎡的房源被拍賣，市場價653。4萬，最後

直降196萬

，以457。38萬成交。

新房市場，

得益於小戶型的迴歸，五百多萬上車可不是說說而已

。比如即將公開的

楓璟雅園

，最小做了112㎡的三房兩廳兩衛，橫廳、主臥套房、雙衛等配置走心了。

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買漲不買跌的心態作祟，不少買房人在回落的房價前選擇觀望。當下，到底能不能放心買河西南總價四五百萬的次新房呢？

銳評君認為，可以買的理由不少。

第一，

價格優勢

。

過去動輒六七百萬的次新房，現在四五百萬就能買到。收入預期降低的當下，對買家而言無疑是好訊息。

另外，金融政策向好，南京主流銀行的首套房貸利率低至4。1%，二套多集中在4。5-4。9%，較去年5%+、6%+的高位，可省下不少月供。

以五礦崇文金城82。65㎡戶型舉例，去年上半年成交總價540萬，今年10月成交總價415。5萬，同樣是二套、首付5成、等額本息30年：

去年買入，利率5。7%，首付270萬，月供15671元；今年買入，利率4。5%，首付207。75萬，月供10526元。今年買

不光首付可少掏60多萬，月供也可以節省5000多元

，不香嗎？

第二，

現房優勢

。

與在建的期房相比，河西南次新小區已交付有年頭，

沒有交付等待期，也不會有延期交付、暴雷風險

。

這些小區的物業管理、居住模式等基本成熟，購房前買房人可以多方考察、對比，選擇品質、物業、樓層、價格俱佳的高性價比房源。

正榮潤峰實景

第三，

板塊優勢

。

樓市進入調整週期，一線板塊更為堅挺。

次新房的價格回落，本質上是行情的波動，需求端的減少，以及產品力的更迭。

今年，嘉璟峰、頤和雲臺源築、金基中北朗樾府的熱銷，印證了河西南還有吸納改善購買力的實力，真正的好產品總會有人買單。

當然，這離不開板塊背書。

主打東部地區重要的金融中心，建鄴已初步形成以銀行、證券、保險等傳統金融業為主體，私募基金、金融租賃、信託、保理、小貸等新興金融為補充的多元化金融體系，

今年一季度金融業營收589.8億元，同比增長11.4%

。

統計資料顯示，近年來，

建鄴每年淨增近2萬“年輕人+新居民”

，且由於主導產業的新興特質，流入的年輕人多為“高學歷+高淨值”（資料來源於建鄴播報）。

產業+人口共同發力，河西南的潛力值看得見。

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當然，客觀上來講，總價四五百萬的河西南次新房，不可避免存在房齡有年頭、外立面和戶型“過時”等缺憾。

那麼，相似的總價段在南京還有備選項嗎？答案是肯定的。

比如

大校場

，板塊能級和規劃配套能與河西掰一掰手腕。潤淮府、琥珀雲臺、三金睿境、金基G125等新盤，紛紛接地氣打造小戶型。

以本月首開的琥珀雲臺為例，最小105㎡戶型在整個小區中佔比超50%，含包均價不到5。1萬/㎡，總價約535萬起。

且雙陽臺、橫廳等契合當下主流的戶型設計，博洛尼、博世、鉑浪高、唯寶等精裝品牌，實打實地升級了產品品質。

比如

新玄武

，也是官方重點打造的主城產城融合板塊。紫金悅峰、玄武寶龍城等新盤，多主打140㎡以下的剛改戶型，均價在4萬5左右。

板塊目前主力在售的臻境，是招商的“臻系”新作，戶型設計、產品細節、精裝配置水準線上。雖然含包均價跳漲至近5萬/㎡，但近期推出的118㎡小戶型總價還不到600萬。

總結來看，

樓市行情短暫停擺，買房人有了低門檻上車南京一線板塊的機會

。如果是忠實的“河西粉”，不妨在次新房市場裡好好淘一淘；如果對板塊沒有明確要求，當然也可以在相似的總價預算情況下，挑選大校場、新玄武等核心板塊的品質新盤。

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