金融與地產歷來是一對孿生兄弟。當下房地產市場持續低迷，金融大哥也真是“盡力”了，近來政策利好頻出……

9月29日晚上，人民銀行和銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策：符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款下限。

什麼意思呢？也就是說，符合一定條件的城市，首套新房利率可以繼續下調了！不受之前央行規定的最低LPR下調20個基點條件的限制了。由於最新一期5年期以上LPR為4。3%，因此目前絕大部分城市房貸首套房最低利率為4。1%。如果下限取消，利率再低的話，意味著破4%都是有可能的——

這一政策釋出，讓很多人非常興奮，認為利率下調指日可待。那麼，就青島而言，這一政策會落地嗎？房貸利率還會降嗎？小編作為業內人士，給大家作幾點理性分析，從理論上看，下降的可能性不會太大，即便下調，空間也有限。主要基於以下幾點因素：

政策對符合條件的城市作了限制，青島被排除在外

央行政策非常明確，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，才可下取消下限。

根據易居研究院的統計，目前僅有23個城市符合通知規定條件，包括10個二線城市，13個三線城市。分別是：

天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理、秦皇島、包頭。

當然，其它一些三線、四線、五線不知名的城市，肯定還有很多符合條件的，只不過不在監測範圍之內。

而從青島資料看：

青島6月份新房住宅環比、同比均上漲；7月份，青島新房住宅環比下降、同比上漲：8月份，青島新房住宅環比、同比均上漲，幾乎沒有一條符合政策要求。

政策時間性比較強，只有3個月視窗期

央行這次是階段性放寬利率下限，只有3個月時間，10-12月視窗期短暫而緊迫，其目的指向性很明確：就是讓更多人的結束觀望而出手，有利於今年穩增長，衝目標。

然而，就青島來說，6-8月環比、同比上漲，已不符合條件。近來，自從限購條件放鬆之後，9-11月目前看銷售也在回暖。因此，即便央行這一政策到期延續，以所在城市前三個月的資料作標準參考，青島也難以在10-12月滿足和符合條件，因此，短期內利率下限取消的機率很小。

目前利率已創歷史最低水平，銀行下調利率空間有限

目前，青島的房貸利率市場，各家銀行“一刀切”，基本都堅持一致標準：首套4。1%，二套4。9%。沒有出現像以往，有個別小銀行突破下限，低於主流市場利率的現象。這就說明，4。1%已是各家銀行的堅守底線，再低已經很難了。

另外，其實大家查查各家銀行的理財產品，在年化收益都達到4%左右的情況下，銀行的存貸利差空間已非常小，要想突破4%，利率倒掛，難道讓銀行喝西北風？也不太可能。

利率下調還受市場競爭和自律機制多因素的影響

央行對6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，開闢綠色通道，主要基於風險的考慮，有穩樓市的動因。而在房價下跌的城市，一般也都是非熱點城市，銀行數量也少，競爭不充分，從而按揭利率水平較高，很多三四線城市首套還未降到4。1%，理應也有必要降一降利率。相反，在樓市比較熱的城市，住房需求潛力大，房價易漲難跌，而且銀行數量也多，競爭激烈，反而利率低，因此，也沒必要再降了。

同時，從事銀行的人都明白，商業銀行房貸利率的下調，並不是一家銀行自己說了算，想調就調，銀行同業間還有個自律協會來約束，具體利率定價水平還要視銀行自律機制定價小組的決定。而對各銀行來說，在今年利差極度縮小、利潤承壓的情況下，利率再下調的動因和意願不強。

綜 評

綜合來看，小編認為，這次央行房貸利率定向對個別城市取消利率下限，應該主要指向是針對三、四、五線一些中小城市而言的，對一二線城市或樓市穩中有升的城市，並不是支援範圍。其次，利率下調給了3個月視窗期，調控的藝術性較強，也主要是年末穩經濟的預期因素考量。

對青島而言，一方面，從樓市看，目前樓市平穩，並出現回暖訊號，短期來看，是不符合央行取消下限條件。另一方面，從金融看，利率首套已達到4。1%的水平下限，再下調空間已有限，短期利率下調的可能性非常小。當然，後期也不排除央行繼續放鬆取消利率下限的標準，擴大支援範圍，或到12月後繼續實行政策延期，這一切最終都要看市場的冷熱程度。不過，大家可以寄予希望的是，四季度央行LPR有可能會繼續下調。

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