作者：

楊曉懌

儘管近期監管逐步放鬆了對房地產的管控，但在大週期的影響下，房地產市場的交易與需求很難在短期恢復，這也就意味著作為地方財政收入重要來源的土地出讓收入，以及作為城投主營業務的土地整理業務，都將出現持續性的收入下降。在這樣的背景下，地方城投如何才能解脫困境呢？

延長開發鏈條，等待下一週期

當前土地市場之所以持續低迷，不僅是由於當前的房地產庫存處於較高水平，銷售去化速度頗為緩慢，還有一個更為重要的原因：由於金融監管的持續，百強房企內的大部分企業都出現了一定程度上的現金流危機，已有多家房企出現了較為嚴重的債務違約，自然無法繼續參與拿地。

也就是說，即使市場銷售有所回暖，但在未來很長的一段時間內，土地銷售都將是一個較為困難的問題，更別說產生土地溢價了。因此，有一部分地方政府也意識到了這一問題，開始推動地方城投、地方國企自行拿地開發，企圖以此來彌補缺失的市場需求；但在實際操作上，仍偏向於傳統的拿地-開發模式，這使得許多城投拿地後仍因市場不足導致土地閒置，並未起到應有的作用。

要真正解決當前的賣地難之困，關鍵在於透過延長開發鏈條的方式來穿越地產週期，尤其是將基礎設施與公共服務投資-區域整體產出的週期進行匹配，以此來解決地方政府與城投當前的投資期限錯配問題。因此，當前地方政府與城投需要做的不僅是自行消化土地，更重要的是如何延長開發鏈條；透過開發多種形式的物業，再透過靈活透過銷售、轉讓、出租以及資產盤活等方式實現資金迴圈，打通地方經濟內迴圈，實現土地銷售難時代的穩定執行。

轉變發展模式，拓展垂直市場

從當前的城鎮化水平與引導政策來看，我國的高速城鎮化已經基本宣告結束，雖然未來城鎮化仍有較大空間、依然能夠維持較穩定的增長，但整體發展模式已從“高速粗放式發展”轉向“慢速高質量發展”。這也就意味著，未來的土地市場核心已從城市擴張，轉向提升城市發展質量；如近年來的城鎮化重點已從新城開發轉向城市更新，就是發展模式轉變的明證。

因此，未來地方政府應關注城市建成區的“土地存量市場”，透過舊城改造、城市更新、低效用地再開發等渠道，盤活存量區域的土地價值；透過垂直式的市場挖掘，在市場增速緩慢的時代保持資金迴圈與現金流量。這既是地方城投防範債務風險的最佳舉措，也是挖掘地方需求、穩定地方增長的重要渠道。

聚焦政策變化，挖掘新增長點

隨著深化改革的持續與經濟發展規模的擴大，地方經濟的發展模式也在逐步改變；對許多地區來說，純粹的土地整理業務已經接近飽和，轉變發展模式迫在眉睫。

那麼，未來路在何方？這與當前的改革歷程與政策引導，同樣息息相關。如今政策推行的EOD、城市更新、鄉村振興模式，以及配套的政策性金融，顯然是地方政府與城投積極參與的最佳方向。這些新的政策引導模式，將有諸多收益隨著改革逐步落地。如鄉村振興中，農村集體建設用地入市以及建設全國性的建設用地指標流轉市場，將成為新增長點；雙碳建設也將為EOD模式帶來新的收益。

因此，儘管土地市場不容樂觀，但地方政府與城投仍可憑藉努力來尋找新的出路。

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