專業人做專業事。商業地產首先是商業，然後才是地產。現實中地產開發商對零售商業專業運營並不充分了解，且多數屬半路出家，住宅地產是資金密集型行業，商業地產專案是否取得最後成功，資金並不是唯一的因素。專業人士及專業機構的作為不可以低估。做招商運營必須知道相關的專案術語！

1. 零售：

是一種交易形式，可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動，也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，使消費者從零售商店裡獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足，它直接關係到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段——也是最後階段。

2. 零售戰略：

是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務於哪些顧客和將提供什麼樣的商品和服務，並建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關係，資訊管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。

3. 商圈：

是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定方向和距離擴充套件，吸引顧客的輻射範圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。

4. 全過程商品管理：

是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，透過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。

5. 市場化經營 商場化管理：

指採取“整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付“，各櫃相對自主經營，並以規範化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。

6. 精細化管理：

是以“精確、細緻、深入、規範“為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。

7. 購物中心交通規劃：

購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地範圍內的交通組織和規劃，以及建築內部的人流組織。

8. 購物中心的人流

購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。

9. 購物中心的交通

購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和後勤貨運交通各行其道。

10. 一次商裝：

指商場為其所經營的各種業態提供的物業基礎、條件及硬體環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播裝置、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

11. 二次商裝：

指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃檯、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

12. 水平交通：

是指同一水平面或樓層內的通道。

13. 垂直交通：

是指不同標高空間或樓層的垂直聯絡如樓梯、電梯和自動扶梯。

14. 劃分防火分割槽：

在建築中採有耐火效能較好的分隔物將建築物空間分隔成若干區域的防火技術措施。

15. 劃分防煙分割槽：

是透過設定擋煙設施將煙氣控制在一定範圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。

16. 購物空間：

購物空間是在整個空間中，由貨櫃和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。

17. 交通空間：

包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、佈置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕鬆完成瀏覽觀賞的行為。

18. 商品展示空間：

從常規的櫃架到地臺、牆面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸控、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。

19. 服務空間：

是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。

20. 休閒空間：

為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。

21. 櫃檯：

櫃檯是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的裝置，櫃檯或全部用於展示商品，或上部展示商品，下部用於貯藏。

22. 貨架：

貨架是營業員工作現場中分類分割槽地陳列商品並少量儲存商品的設施。

23. 租賃商鋪：

產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。

24. 轉租商鋪：

商鋪最終使用人並非與商鋪權利人直接建立租賃關係，而是透過轉租人取得使用商鋪權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關係。

25. 關係營銷：

是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關係，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關係紐帶。

26. 滲透營銷：

是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。

27. 誠信營銷：

是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持資訊對稱原則，企業誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。

28. 營銷創新:

是根據營銷環境的變化情況，並結合企業自身的資源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。

29. 專案運營組：

指根據專案運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責專案，進駐專案現場，負責專案各週期的具體工作的運營團隊。

30. 專家顧問團：

指根據專案運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對專案組進行指導、監督，以保證專案正常、順利、良好的運營。

31. 系列廣告策略：

就是預定的時間裡連續釋出由統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。

32.店面：

是商店建築物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建築材料等內容。是商家透過門面向消費者呈現最基本的形象。

33. 商鋪：

經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。

34. 商業街商鋪：

商業街指以平面形式按照街的形式佈置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。

35. 市場類商鋪：

在這裡特指在各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。

36. 社群商鋪：

指位於住宅社群內的商用鋪位，其經營物件主要是住宅社群的居民。

37. 住宅底層商鋪：

指位於住宅建築底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

38. 百貨商場、購物中心商鋪：

指百貨商場、各種型別購物中心裡面的鋪位。

39. 商務樓、寫字樓商鋪：

指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓裡面用於商業用途的商業空間。

40. 交通設施商鋪：

指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

41. 商鋪投資：

指進行商鋪購買、租賃的行為。

42. 商鋪投資回收週期：

指商鋪投資者以一次資本投入，然後在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。

43. 轉租：

指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。

44. 物流中心：

是公司最佳化分銷渠道、完善分銷網路、進行業務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到應用的產物。

45. SP：

Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所採用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。

46. 價格折扣策略：

挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。

47. 廉價產品策略：

用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。

48. 聲望策略：

市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，並且標定更高的價格。

49. 產品繁衍策略：

挑戰者可以透過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。

50. 集客：

指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。

51. 市場定位：

是指為使產品在消費者心目中相對於競爭產品而言佔據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。

52. 營銷組合：

是指企業為了在目標市場製造它想要的反應而混合採用的一組可控制的戰術營銷手段。

53. 市場營銷實施：

是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。

54. 市場營銷控制：

包括估計市場營銷戰略和計劃的成果，並採取正確的行動以保證實現目標。

55. 差異化營銷：

是指企業根據市場細分原則，透過差異分析方法對總體市場環境和個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。

56. 形象差異化：

即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。

57. 市場差異化：

指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售後服務差異。

58. 市場細分：

是根據消費者對產品不同的慾望與需求，不同的購買行為與購買習慣，把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為“異質市場“和“同質市場“

59. 同質市場：

是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。

60. 異質市場：

指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。

61. 產品定位：

這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別於競爭者的產品。

62. 價格定位：

指營銷者把產品、服務的價格定在一個什麼樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。

63. 品牌定位：

是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。

64. 促銷定位：

促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關係等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式後，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。

65. 營銷戰略定位：

就是透過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、全域性性、方向性的動態發展規劃。

66. 區別營銷：

是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。

67. 定製營銷：

是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客“量體裁衣“，提供差別化需求商品和服務需求。

68. 一對一營銷：

是針對不同顧客的性質及購買經驗，“一對一“地提供個人化商品和服務。

69. 撇脂定價法則：

是將新產品價格定得較高，儘可能在產品壽命週期之初賺回最大利潤。

70. 犧牲商法：

指透過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業知名度，留給消費者深刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的營銷手法。

71. 無縫營銷：

為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。

72. 越軌營銷：

是在不違規的情況下透過假裝無知、製造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，製造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。

73. 直效營銷：

是營銷者不受傳統營銷通路的限制，透過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。

74. 實時營銷：

是指企業在經營過程中，把消費者當作夥伴，利用現代發達的資訊科技，經常性地與消費者進行對話，直接瞭解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得營銷的成功。

75. 商業組織體系建設

根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等，進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。

76. 商業制度體系建設

根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程式、環節和各方面的工作，確保管理的有序、規範。

77. 商業流程設計

對現代商業的商品流、票據流、資金流、資訊流進行合理地設計，確保流通環節的簡潔、規範和通暢。

78. 商業招商招租

為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。

79. 商業經營管理

根據不同商業專案的規模、業態和定位，匯入我們自主開發的商業管理模式，對商業專案進行全面、有效的經營管理。

80. 商業營銷策劃

根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。

81. 商業管理診斷

針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究並提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。

82. 消費市場調查

對商業專案所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業專案的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。

83. 品牌代理

為國內外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃，進行品牌形象設計，提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。

84. 商業連鎖發展規劃

研究各類業態的商業連鎖發展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業連鎖店的標準化設計和規範運作體系。

85. 商業市場調查

對商業市場的競爭狀況、商業經營、各商場的商品佈局、物業現狀進行全面的專業調查，並提交專業的市場調查報告，有效地指導商業專案的業態及市場定位和規劃設計。

86. 功能規劃設計

根據商業企業的整體規模、市場現狀、開發目標，進行專案的功能定位、功能佈局以及各功能專案的關聯性控制。

87. 商業業態定位

根據當地的市場條件和商業專案的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定專案的經營形態和目標市場。

88. 樓層定位

根據商業專案的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分佈。

89. 動線設計

對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。

90. 環境設計

對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和諮詢。

91. 一次裝修諮詢

對商業專案一次裝修中的天、地、柱、牆、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問諮詢。

92. 二次商裝指導管理

對二次商裝過程中的櫃檯、貨架、壁櫃、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業指導和規範管理。

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