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2020年初，北京開啟了新一輪上漲週期，以學區和產業為驅動力，不少區域的漲幅遠超北京的平均水平。

其中，以東西城、海淀、朝陽及豐臺的不少次新樓盤的表現最為突出。

但是，在南五環外，有一個區域卻不亞於東西海，這兩年的房價上漲驚人，那就是亦莊核心區。

1、經濟總實力

亦莊，一般指的是“亦莊新城”，也就是北京經濟技術開發區。

自1992年開始建設，至今為止已經30年了。

30年河東，30年河西。

從當年的荒蕪人煙到如今的高樓林立，京東、小米、賓士等知名企業紛至沓來，亦莊已今非昔比。

從2021年北京各區的GDP來看，北京經濟開發區排名第五，僅次於東西城、海淀和朝陽；

增速28。8%，遠高於這四個區，有趕超之勢。

亦莊面積225平方公里，其主要資源和優勢集中在60平方公里的核心區裡，也就是去年劃分為獨立學籍的區域（下文稱亦莊核心區）。

2020年至今，核心區的房價平均上漲20%以上，部分小區更是達到了40%以上。

圖：亦莊核心區房價變化趨勢

2、房價上漲的驅動因素——產業

說到亦莊核心區的產業，不得不提到的就是京東。

早先，亦莊核心區多是一些生物製造類的企業，停留在整個價值鏈的下游；

京東的到來，正在改變亦莊核心區的產業結構。

2021年2月，京東以3。56億元拿下經開發一宗1。1萬平方米的商業辦公用地，用於建設研發中心，這是京東自2012年以來第四次在亦莊拿地，目前累計拿地金額達到63。31億元，累計建築控制面積超過60萬方。

京東，已然是亦莊核心區產業升級的風向標，引領著亦莊從製造業向網際網路產業的升級。

距離京東不足1公里的地方，是亦莊小米產業園，這是小米在京開發建設的第二個科技園區，主要生產小米旗艦手機，並承擔著倉儲物流、雲計算中心、生產研發、實驗等功能。

此外，這裡彙集著全球40多個國家和地區的2。6萬多家企業，包括賓士、康寧、拜耳等90多家世界500強紛紛落戶亦莊核心區。

3、房價上漲的驅動因素——學區

亦莊地處大興和通州的交界，從行政區屬性上來說，有一部分屬於大興，有一部分屬於通州。

2020年北京市政府賦予亦莊核心區60平方公里範圍內的學校以獨立的“經開區學籍”。

其他165平方公里，諸如大興瀛海、舊宮、青雲店、長子營、採育等地區的教育職能仍歸大興教委管理。

另外，諸如通州馬駒橋、臺湖、次渠等地區的教育職能還是由通州區教委管理。

2021年4月，經開區制定《北京經濟技術開發區關於2021年義務教育階段入學工作意見》，就義務教育階段經開區入學，將實行以下原則：

1）學區內就近入學。

自2021年起，亦莊核心區將劃分為三個學區：核心學區、河西學區和路東學區。

小學入學原則上在學區內就近入學，初中入學在學區內派位入學，一貫制學校小升初直升初中部。

2）實際居住地址用於登記入學的，原則上六年內只提供一個入學學位。

亦莊共有五所中學，其中河西區有三所中學：北京亦莊實驗中學、人大附中亦莊新城學校、北京市第二中學經開區學校；

核心區有一所中學：人大附中經開學校；路東區有一所中學：建華實驗亦莊學校。

除北京亦莊實驗中學外，其他四所學校都是由小學、初中、高中三個學段構成的公立學校，小升初九年一貫制。

4、房價上漲的驅動因素——配套

最重要的配套，當然是地鐵，出行方便，才能保證通勤的時效。

目前亦莊主要線路有：亦莊線、17號線（在建）、T1軌道交通以及三期規劃中的亦莊線-5/10聯絡線（亦莊支線）。

亦莊線，作為典型的交通引導發展型別線路，將北京經濟技術開發區與北京主城區緊緊連線在一起，於2010年12月30日開通，這是亦莊的第一條地鐵線路，為亦莊的發展提供了堅實的交通保障。

在宋家莊站，可以實現與5號線、10號線的換乘。

而之前公佈的地鐵三期規劃中，亦莊線-5/10聯絡線，從亦莊肖村站新增直連宋家莊停車場的通道，利用既有出入線與5號線、10號線宋家莊站（成壽寺站）相連，減輕在宋家莊的換乘擁擠程度。

T1有軌電力，則是貫穿整個亦莊核心區，有利於形成居住人口在亦莊內部就業的良性迴圈。

而17號線的意義十分重大，將會連線天通苑居住新城和亦莊產業新城兩大居民區。

大站快車可能會改變地鐵出行的交通新格局。

繼龍湖亦莊天街之後，位於大興區京福路與瀛永街交匯處的北京瀛海環宇坊也將於今年9月30日正式開業，亦莊核心區的商業配套已經走向成熟。

繼同仁醫院之後，北京兒童醫院也將落戶亦莊，醫療體系越來越完善。

5、房價高攀不起？

將亦莊核心區分為三部分：核心區、河西區以及路東區，

從2020年初至今上漲最多的就是河西區。

圖：2020年初至今亦莊核心區各個區域的房價漲幅

核心區產業集聚，已經沒有新的宅地，現在的二手房多是建築年代較老的房子，以2000年前後的板樓和別墅為主。

像新康家園、梅園小區、金地格林小鎮都是低層板樓，長新花園別墅、一棟洋房和Dear Villa這樣的老牌別墅產品，適合幾代人居住。

像部落格雅居這樣的高塔樓比較少。

路東區，居住區規模不大，只有幾個小區，早年的定海園三個社群回遷房，以及稍早的經開壹中心、通泰兩個商品房社群，以及最近的經開汀塘、禧瑞天著、臻瓏府、亦莊壹號幾個次新商品房小區等。

隨著京東方、京東、小米的入駐，這裡的居住配套有點跟不上了。

圖：河西區主要次新小區自2020年初以來的漲幅

而河西區已成規模，早期以泰和園、鹿海園和南海家園為代表的回遷房，後來以海梓府、金茂悅、金茂府、金茂逸墅為代表的高檔住宅，再有最新的所謂河西六君子和悅華錦、金麟府、金隅學府、中鐵建、雅居樂、中港旅等，居住品質高，氛圍濃厚，也是現在關注度最高的區域，部分小區漲幅高達60%。

亦莊核心區，在北京南五環外迅速崛起，與北五環外的望京遙相呼應，正在成為下一個望京。

而亦莊的房價，正是應了那句話：“當初你對我愛搭不理，今天我讓你高攀不起”。

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TAG: 亦莊核心區京東2020號線