當房子建好之後，其實就開始進入折舊期，隨著時間推移及使用，正常來講應該越舊越不值錢，為什麼過去十幾年房價卻不斷在漲？

至少有3個原因：1是每年約1%的城鎮化增速，大量人口進城打工，住房供應不足以支撐起強大的居住需求；2是貨幣超發推動通貨膨脹，房產充當起對保值增值的工具，人人都知道買資產，進而引起富人囤房的現象；3是中介、房企、炒房客等既得利益者希望房價上漲，因為他們是靠著房吃飯的，價格上漲能賺到更多的錢。

如果不談這兩年，只論市場過去的上漲邏輯，十年前花十幾萬買的房，到前兩年房子價值早就翻番了。一線城市更不用說，深圳十年前住房售價不到2萬一平，如今單價5萬7，按100平一套房計算差價起碼400萬。十幾年功夫，房價大幅上漲，對有房一族固然是好事，但十年後，100萬的房產能值多少錢？還能有同等價值嗎？

1，房產整體增值空間不大

此前，時任萬科副總裁的毛大慶談及房地產趨勢，指出房地產不可能是一個永遠沒完沒了漲價的產品，之所以房價漲這麼多，是提前透支了未來的上漲空間，如今黃金時代已經過去，樓市各方參與者不可避免要過一段苦日子。

短短一句話，把當下房地產市場的現狀交代得清清楚楚。依據是什麼？先是需求，衛健委在刊文中指出，隨著長期累積的人口負增長勢能進一步釋放，我國總人口增速明顯放緩，2021-2025年期間將進入負增長階段。

持續減少的出生人口，加速了人口增長拐點的到來，不僅到2025年，60歲及以上老年人口總量將突破3億，進入中度老齡化階段，且隨著人口出生率不能達到預期增長，房子的存量規模增大，年輕人能從爸爸媽媽、爺爺奶奶、外公外婆那繼承四五套房子，換言之，國人對房產的消費力或會在未來十年內有所下降，急需賣房的人就得有價格優勢才行。

不過從物價角度看，不能說房子會一文不值，按照現在通脹的速度，房產價值還會有小幅度的上升，但我們也不能忽略日常持有成本，比如房貸、水電物業等，經濟學家李迅雷認為房子的資金成本在5%以上，加上折舊成本，每年持有成本至少為6%，算上這部分，住房可能不僅不會增值還會小幅度的貶值。也就是說，如今價值100萬的房子到十年後，可能會有小額的虧損。

2，房產投資成為更專業的事

口罩事件影響下，通脹持續，很多行業都或多或少遭受到衝擊，人們紛紛感嘆錢來之不易，尤其是購買一套房子需要上百萬的資金付出，不少家庭不得不暫緩了買房計劃。

不過，通脹越是嚴重，貧富差距越大，反映到房地產上，就是有的房子會升值，越漲越高，有的會貶值，甚至最後連蔥價都不如。

為什麼會這樣？

因為樓市分化已經開始了，資料顯示，今年1-8月8萬+的專案已經簽約4990套，價值達748。91億，均創下近五年紀錄。北京：上半年10萬+豪宅成交量高達1326套，同比上升49%，成交套數佔比攀升至7%。

廣州：中原地產研究院資料指出，上半年二手房網籤價同比下跌11。2%，千萬元量級的豪宅市場卻逆勢上漲6。1%。同時上半年成交創下歷史新紀錄，僅6個月就賣出往一整年的量；上海方面，克而瑞統計稱，6月初全市平均每天就有3。7套總價3000萬以上的豪宅成交。倒了7月，新房豪宅成交量2591套，較6月上漲3。72%，較去年同期上漲185。35%；還有深圳，樂有家資料顯示，2022年以來，深圳購買大戶型房源及高總價房源的佔比顯著提升。

從整體來看，今年上半年，千萬豪宅的網籤均價已經達到78492元/平米，比去年上漲11%，與2020年對比一平漲了1萬。由此可見，由一二線為代表的熱門城市，擁有人口、產業、經濟、就業等各大優勢，註定著這些地方的房產需求量更大、保值性更高，特別是在抗通脹需求推動下，富人狂掃豪宅，一定程度推高資產的價值。

相比起豪宅市場對應的一二線城市，三四線城市，本身就存在人口、產業、經濟沒有支撐的情況，房價自然會持續下降，再加上市場預期已經改變，降薪潮、裁員潮盛行的當下，有實力的買房人群也算著觀望，到時別說房產保值了，將來能維持至原價，也算是萬幸。

3，買不買房明確了

顯然，現在和將來，能不能買房，在哪買房，方向已經明確了。

但如果抱著保值增值、投資的目的，大城市買房雖然是首選，卻不能盲目。不過我們需要明白，這個社會上富人始終是少部分，窮人才是大多數。普通人買房往往沒有能力全款，即便全家支援也要大額的貸款，如果工資不能匹配月供，後期還款能力都不能保證的話，不要逞能，反而別讓自己背上徵信風險。

在普通城市也一樣，雖然整體市場購買力下降，開發商、房東急於賣房回籠資金，對於有實際居住需求的人來說都是有利因素，但想要在這個階段買房，不能急於一時，畢竟一時半會房子也漲不了多少，更何況現在國家大力發展租賃住房，在滿足需求和具備同等權利的情況下，透過租房來獲得居住何嘗不是一件好事。

房說君有話說，任何商品都會有鼎盛期，也會經歷平和期，房地產就是其中典型的例子，在3個趨勢下，買房邏輯已經變了，價值100萬的房產，十年後可能連等價都賣不到，與曾經瘋漲的形勢截然相反。

本文所用圖片均來自網路，如有侵權請聯絡刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：小羊頭）

TAG: 買房房產房子豪宅100