小白下面從八個方面全方位剖析此樓盤的產品細節，分析觀點維持客觀，中立，第三方。

先上規劃總圖

（圖中樓棟間距標註均取整）

總圖排布特點分析：

1、地塊整體不規則，故而呈扇形佈置，由於左側為山體，東側為潭州大道（長沙連通湘潭的快速路），所以越靠左邊內側的樓棟品質更佳；

2、小區的配套設定基本設定在靠東側第一排；

3、樓棟朝向上主要為偏東南和西南；

4、樓棟之間間距主要為16~30米，由於地塊內主要為洋房，間距指標較好；

5、地塊依據山勢，樓棟前低後高，逐步抬高。

1、指標分析

（來源：自規局官網）

小區分佈28棟洋房，綜合經濟技術指標可得出：

1、住宅地塊容積率為1。3，綠地率43。14%，建築密度25。15%，整體指標較好（地塊大，人口少，綠地率高）；

2、商住比為0。14%，幾乎為純住宅地塊；

3、存在人防地下室，可瞭解下人防樓棟，其地下室大堂出入口可能存在一定高差；

4、住宅地庫車位配比為1：1。35，車位充裕；

5、戶型面積大於150㎡佔比為99。6%，瞄準改善人群。

2、區位分析

（來源：百度地圖）

片區及地塊本身素質：此地塊位於大王山片區，地塊周邊主要為旅遊配套，西側山體包圍，東側離湘江也不遠，地塊屬性總體偏宜居性。

（來源：百度地圖）

地塊周邊主要節點：

1、北側：大王山社會停車場；

2、東側：歡樂海洋；

3、300m左右：桐溪城軌站（步行5分鐘左右，目前已經試運營）；

4、直線1。2~1。3km左右：湘江邊（巴溪洲），湘江歡樂城，華誼電影小鎮；

綜上所述：

地塊離地鐵口較近，公共交通出行較為便利；在生活配套上，基本洋湖核心片區的商業配套，需開車前往，總體較為便捷。

3、交通分析

（來源：百度地圖）

高速路網：經坪塘路，新學士路可轉長潭西高速（5。2km左右），通達省內外較為方便；

城市路網：往北經潭州大道進入湘府路高架，轉環線後可通達長沙河東河西主要區域，不算近但是也還便捷（路幅較寬，通行效率高）。

4、小區流線

人行出入口：

主要設置於地塊中間往潭州大道開口；

消防及車庫出入口：

設定兩個車庫出入口，均位於地塊東側，由於潭州大道為主幹道，故而開口均設置於輔道內；

車行從輔道直接進入小區地庫，與地上人行完全分離，避免人行與地庫車行流線重疊，設計上考慮較為妥當

。

5、教育配套

（示意圖）

學校配套方面：目前地塊3公里範圍內楊水塘中學（規劃中）、坪塘中心小學、山塘中學、嶽麓實驗中學，但具體配套未知，以樓盤公示為準。

6、地塊細節分析

（示意圖）

垃圾站：位於24#與28#東側，但是空間上錯層（小區為抬地）。

（示意圖）

公廁：位於21#與24#東側，與物管用房佈置在一起，便於清潔管理。

（示意圖）

幼兒園、託兒所（位於負一層）：幼兒園位於15#與18#之間，由於只設置三個班，面積較小且沒有單獨佔地，同時沒有間距可能會對周邊兩棟有點噪音影響；託兒所位於13#與15#之間，問題與上面類似；單從設計角度來說，位於東側沿街且集中設定是較為合理的。

（示意圖）

空軌：距離第一排大約30米，小白認為主要存在兩方面影響，其一是一定量的噪音（速度慢應該不大），其二是對入園有點感官影響（進入景觀中軸入園時，上面有根鐵軌壓著，不夠開敞）。

（示意圖）

非機動車位：集中設置於24#東側，邊上為車庫出入口和物業管理用房，使用便利且便於管理，設定較為合理。

（示意圖）

入戶：24#、28#東單元入戶下方為垃圾站，可能存在一定的噪音和異味影響。

（示意圖）

管理方面：由於主入口為全開敞設計，無室內空間，可以關注下後期物業怎麼值守，這種設計也有一定缺陷，入園過程缺乏室外到園區的儀式感；同時在快遞配送簽收過程中也不太方便，需去小區物業用房取件。

7、小區典型戶型分析

（來源：房天下）

165戶型亮點：

1、入戶處設定獨立玄關，可滿足一定的收納和出行換裝功能；

2、入戶處設定老人房且設定獨立衛生間，滿足老人分割槽居住，但房門位於客廳一側，有點影響客廳的完整性；

3、客廳與餐廳呈等面寬佈置，一體的方形空間，凸顯大氣。

戶型遺憾：

1、餐廳位於居住區與客廳之間，兼具交通島功能，空間不夠獨立；

2、廚房設計欠佳，首先北側陽臺需透過廚房，不僅功能穿插不好用，同時減少了櫥櫃安裝空間（北側需做通道）；

3、冰箱預留在廚房外側，使用不便利，如放置在廚房裡面，那麼廚房的空間更加雪上加霜；

4、次衛盥洗區位於衛生間外側，乾溼分割槽不徹底；

5、戶型不夠舒展，面積上去了但面寬較窄，進深過長；

6、主臥開門不夠隱蔽，進門就直接正對，主人房居住感受不佳。

（框選為去牆後、空間連通示意）

戶型可改造性：

客廳與南側陽臺之間可推出，擴大客廳空間，且中間無承重牆垛，自理無限制；

廚房與北側陽臺可聯通，擴大廚房空間。

（來源：房天下）

180戶型亮點：

1、入戶處設定獨立玄關；

2、入戶處設定老人房且設定獨立衛生間，滿足老人分割槽居住，但房門位於客廳一側，有點影響客廳的完整性；

3、客廳與餐廳呈等面寬佈置，一體的方形空間，裝修後體驗感佳。

戶型遺憾：

1、套內花園處的空調外機排出氣體，可能會一定程度串入廚房；

2、餐廳位於居住區與客廳之間，兼具交通島功能，空間不夠獨立；

3、廚房設計欠佳，首先北側陽臺需透過廚房，不僅功能穿插不好用，同時減少了櫥櫃安裝空間（北側需做通道）；

4、次衛盥洗區位於衛生間外側，乾溼分割槽不徹底；

5、主臥開門不夠隱蔽，進門就直接正對，主人房居住感受不佳。

（框選為去牆後、空間連通示意）

戶型可改造性：

客廳與南側陽臺之間可推出，擴大客廳空間，且中間無承重牆垛，自理無限制；

廚房與北側陽臺可聯通，擴大廚房空間。

（來源：房天下）

204戶型亮點：

1、入戶處設定老人房且設定獨立衛生間，滿足老人分割槽居住，但房門位於客廳一側，有點影響客廳的完整性；

2、南向景觀陽臺較大，貫穿兩個面寬；

3、主臥與衛生間縱向佈置，採光通風性較好但是衛生間門正對床頭，後期需透過軟裝遮擋；

4、客廳與餐廳、廚房縱向等面寬設定，空間較為連貫，裝修後效果佳。

戶型遺憾：

1、戶型不夠舒展，導致面寬與進深不成比例（進深太長）；

2、玄關收納空間太小；

3、廚房橫向佈置，長邊方向被窗戶打斷，影響吊櫃安裝；

4、戶型較大但南北不夠通透。

（框選為去牆後、空間連通示意）

戶型可改造性：

客廳、次臥與陽臺之間可以打通，擴大戶內空間，且無承重牆垛，自理無限制；

主臥與東側次臥、北側套內花園可聯合做成主臥套間（設定兩房或者三房套間）；

客廳與西側臥室可聯通，雖然中間有承重牆垛，但如對客廳空間有更大需求，還是可用。

（來源：房天下）

205戶型亮點：

1、一層設定老人房，避免爬樓；

2、客餐廳、廚房南北貫通設定，空間連續好用；

（示意圖）

3、此處可以考慮做戶內電梯，考慮周到；

4、可以諮詢下是否有地下空間贈送。

戶型遺憾：

1、從地下室不能直接透過電梯入戶；

2、二層次衛外側設定盥洗間，乾溼分割槽不夠徹底。

（示意圖）

戶型可改造性：

一層客廳與陽臺之間可延展，但中間有承重牆垛，自理有些限制；

如若封板，二層可做主臥套間加一間次臥，更滿足主人對套間的空間需求。

（來源：房天下）

240戶型亮點：

1、三層單電梯入戶，歸家方便，可諮詢下四層是否可以透過公區電梯直達裝置平臺（戶內無電梯預留井道）；

2、一層設定老人房，避免爬樓；

3、客餐廳、廚房南北貫通設定，空間連續好用，同時客餐廳西側開窗，採光效果更佳；

4、可以諮詢下是否可以上屋面（屋頂花園or儲藏間）。

戶型遺憾：

1、四層次衛外側設定盥洗間，乾溼分割槽不夠徹底。

（示意圖）

戶型可改造性：

三層客廳與陽臺之間可延展，但中間有承重牆垛（上圖紅圈處），自理有些限制；

如若封板，四層可做主臥套間加一間次臥，更滿足主人對套間的空間需求。

8、總結

地塊綜合：

此地塊位於旅遊區內，離市城區較遠，主打的是周邊環境，雖然周邊有城軌口，但對於上班族來說總體離市區較遠；配套來說也對年輕人不是很友好，目前周邊無較為完善的商業配套。

適合人群：

年齡較長的改善需求。

如何選：

靠西側鄰山體的較好，中央樓棟次之，沿潭州大道一線品質稍差；戶型方面，洋房戶型總體一般，主要問題在於面寬較窄，疊墅戶型設計整體較為均衡好用。

文章不做任何引導性購買建議，純粹從客戶角度分析專案。

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