樓市的低谷期往往是行業併購的高潮期。自今年9月開始，北京產權交易所便格外熱鬧，多個地產專案集中掛牌，或轉讓股權、或增資擴股。透過梳理發現，掛牌房企主要以國央企為主。

業內人士認為，雖然股權轉讓和增資擴股有所區別，但是專案扎堆掛牌的目的多數在於為公司財務“減負”。在行業下行週期，地產國央企也開始拋橄欖枝尋求合作。

30餘個專案集中掛牌 以國央企為主

據中國網地產不完全統計，自9月以來，國央企掛牌專案約30個，合計掛牌價超110億元。其中華僑城、中海、保利、招商蛇口、華潤置地、中國金茂、大悅城、中交地產等先後掛牌多個專案，涉及成都、北京、上海、深圳、東莞等城市。

具體來看，華僑城先後掛牌轉讓4家專案公司股權。其中，10月10日華僑城旗下華僑城（天津）投資擬轉讓太原僑碩置業、太原僑諾置業、太原僑隆置業各5%股權，轉讓底價合計1500萬元。值得注意的是，去年12月30日華僑城曾掛牌轉讓3家公司各5%股權，此次為第二處掛牌轉讓。

此外11月11日華僑城掛牌上海首馳企業管理有限公司51%股權，轉讓底價6。12億元。據悉，上海首馳主要資產為133套公寓，地處上海城市核心位置，位於上海市山西北路108弄10號，目前以長租公寓對外租賃運營。

10月24日，華潤置地擬33。93億元掛牌華潤新鎮置業100%股權。據悉，北京華潤新鎮置業曾負責開發北京市海淀區華潤橡樹灣專案，並投資20億開發並持有經營北京華潤五彩城。2020年12月，北京華潤五彩城升級改造後正式更名為北京清河永珍匯。

中國金茂擬轉讓天津城茂置業50%股權、上海洮茂置業49%股權。其中上海洮茂置業主要負責開發上海市普陀區桃浦科技智慧城（W06-1401單元）026-01地塊，擬建11幢14-26層高層。

除了股權轉讓外，中海地產、首開股份、招商蛇口、華潤置地等也先後掛牌了增資擴股的專案，擬為開發專案引入投資方，以尋求合作共贏。

其中，招商蛇口擬為上海招普置業有限公司實施企業增長，擬募集資金對應持股比例或股份數為30%；首開股份擬為北京朝陽崔各莊奶西村專案引入投資方，募資不低於9。8億，擬出讓專案公司49%股權；中海擬為北京湖光玖裡專案公司引入投資方，出讓標的公司30%股權。

此外，中海擬為青島海慧方達房地產、青島海慧廣逸房地產募集投資方，出讓標的企業各49%股權。據悉，青島海慧方達房地產目前在建專案為青島太行山路HD2022-3052號地塊住宅專案。

華潤首開合資公司北京毓錦置業擬引入投資方，出讓標的企業32。5%股權。據悉，北京毓錦置業主要負責開發幸福裡潤園專案，專案擇址海淀中關村科學城北區，在售價格為83000元/。

華潤置地擬為成都、北京、深圳、東莞4家專案公司引入投資方。其中，成都潤澤蓉東房地產主要資產為成都市龍泉驛區十陵街道約60畝純住宅用地；北京潤實置業負責開發建設長安潤璟專案；東莞市松潤房地產負責開發東莞市松山湖西部地塊，案名為松潤府。

業內人士表示，在降負債、去槓桿的主旋律下，房地產市場告別單邊上漲，房企資金鍊壓力增加。在此情況下，轉讓專案股權或引入投資方以尋求合作開發已成為絕大多數房企的選擇。業內人士預測未來或有更多股權轉讓或增資案例。

合作開發趨勢深化 三大模式成主流

隨著樓市存量市場的到來，房地產行業整體規模增速放緩，房企生存及發展環境發生轉變。企業在自身佈局拓展以及規模擴張需求下，尋求合作開發已成趨勢。

業內人士認為，合作開發既可以用相對較少的資金獲取更高的銷售業績和利潤規模，也有助於房企分散風險、優勢互補。同時隨著合作專案的增多，各種合作模式也日漸成熟，房企合作開發趨勢深化。未來入股專案公司進行合作開發、透過聯合拿地分攤資金壓力、以小股操盤或代建參與開發或將逐漸成為主流。

其中，收併購是進行股權合作常見的路徑。自“兩集中”供地政策實施，招拍掛市場優質地塊競爭壓力增大，房企透過入股專案公司獲取專案權益，進行股權合作，可以更加高效得獲取優質地塊，控制拿地成本。

除了在專案開發階段引入合作方之外，也有不少房企在拿地階段就表露出合作的傾向。

據悉，早在2020年，中海地產、華潤置地、中梁控股就曾釋出過尋地合作計劃。從具體尋地合作計劃來看，合作方式整體呈現多樣化，包括戰略合作、股權合作、聯合拿地、收併購、代建、城市更新等等。

透過成立專案公司合作拿地，不僅可以分攤投資資金壓力，也可以有效避免非理性競爭。在降低房企流動性風險的同時，讓房企以合理溢價獲取土地，有效控制拿地成本。

業內人士指出，目前透過聯合拿地展開合作開發的模式已經較為成熟，併為多數房企所接受，未來會成為越來越多房企尋求合作開發的路徑。

此外，隨著房地產黑鐵時代的到來，越來越多的房企暴雷、債務違約、專案停工。在此背景下，房地產代建模式有廣泛需求。

公開資料顯示，國內代建行業市場不足10%，距歐美市場20%至30%的區間還相差很多。據中指研究院預測，我國代建市場滲透率將於2025年達14。3%，對應專案銷售額破2萬億元。據不完全統計，目前已有40餘家房地產企業入局代建業務，不少房企今年以來加大了代建業務的佈局力度。

以小股操盤或代建參與開發，不僅可以緩解企業的現金流壓力，也有助於開發企業更加專注於提升專案開發效率和品質。

業內人士表示，代建業務作為輕資產執行的一種，具有資金需求少、低負債、高利潤率等特點，為房企探索新發展模式提供了方向，為低負債、低槓桿發展提供了可能。

少數股東損益佔比提升 平衡規模和效益是關鍵

合作開發必然就會涉及到專案權益的分配，銷售權益佔比的降低成為房企合作專案增加的主要表現之一。隨著權益佔比的下降，各個上市房企少數股東權益不斷提升。

有機構統計資料顯示，2021年中期85家內房股少數股東權益佔比均值為33。5%，相較去年底大幅提升5。6個百分點。

其中，少數股東權益佔比超過50%的房企有22家之多，較去年底增加5家；相比之下，佔比低於10%的房企僅有中海、萬科海外、中渝置地等18家，較去年底減少5家。

可以看出，當前合作開發已成為房企獲取優質資源、謀求發展的重要途徑。但合作開發背後潛藏的風險也不容忽視，只有優質的、富有潛力的專案疊加實力雄厚、擁有較強的操盤能力的合作方才能實現共贏。

同時，如何平衡規模和效益同步發展也是房企思考的關鍵。業內人士指出，更多地關注自身的操盤及權益口徑業績，在一定程度上更有助於房企提高自身的增長質量。

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