本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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三宗由世界500強企業拿下的地塊，在成功出讓近兩年後，再度擺上貨架。

11月21日，三亞掛牌3宗位於鳳凰海岸片區的二類城鎮住宅用地，面積合計約5。26萬平方米，起拍總價約21。51億元，掛牌報價截止日期為2022年12月21日上午。

三亞中央商務區是海南自由貿易試驗區、自由貿易港建設的11個重點園區之一，也是唯一一個位於城市核心區的園區，分為鳳凰海岸、東岸、月川、海羅四大片區。鳳凰海岸片區自2020年8月首次掛地，據時代財經不完全統計，目前共成交了7宗地，4宗為商業用地，3宗為“建設國際人才公寓、社群或服務型公寓”的旅館用地。

而此次掛牌的3宗宅地即是上述已成功出讓的旅館用地。

500強企業拿地2年未開發

具體來看，YGHA06-03-06/07/08地塊（下稱“地塊1”）於2020年11月出讓，競得者為大唐集團，成交價5。05億元。YGHA06-03-16/17/18地塊（下稱“地塊2”）於2021年1月26日出讓，由恆力集團以4。65億元拿下；YGHA06-02-09/10/11/12地塊（下稱“地塊3”）於2021年2月5日出讓，由紫金礦業以10。37億元拿下。

三家企業均為世界500強。大唐集團是在原國家電力公司部分企事業單位基礎上組建而成的特大型發電企業集團、國有獨資公司，在2022年《財富》世界500強排行榜上排名第411位。恆力集團是江蘇民營企業，主營業務為煉油、石化、聚酯新材料和紡織，位列2022世界500強第75位。紫金礦業是福建一家從事黃金等礦產資源開採的國有控股企業，居2022世界500強第407位。

三宗地重新上架，出讓面積基本不變，產權從40年變成70年，起拍總價也較之前的成交總價高了約1。43億元。其中，地塊1、地塊3為“限房價”，建成後房屋平均售價為32000元/平方米。地塊2起拍樓面價約1。71萬元/平方米，重新整理了目前三亞住宅用地的樓面價新高。

已經出讓的土地如今為何重新擺上貨架？三亞市自然資源和規劃局相關工作人員對時代財經稱，土地基本未開發，政府已收回土地並進行再次出讓。“（原規劃）不符合省裡的規定，已經與原競得企業解除合同。至於土地款項，會與企業有協議。”

據瞭解，三亞中央商務區管理局10月11日釋出的《關於批前公示》稱，上述3宗地為服務型公寓歷史遺留問題，根據省市政府關於服務型公寓用地的處置意見及工作部署，且四更園棚改專案為省棚改計劃範圍內民生工程，擬將其調整為城鎮住宅用地。

何為服務型公寓歷史遺留問題，這要追溯到2021年海南省新出臺的一項政策。2021年10月，海南省出臺《關於加強商業、辦公類建設專案全過程管理的意見》，加強對商業服務業用地及混合用地上建設的商業、辦公類建設專案管理，遏制將相關專案變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建築的行為。

《意見》還明確，嚴禁旅館用地分割銷售和不動產登記，堅決禁止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。對於《意見》印發實施前已批未建的專案，不符合《意見》要求的，應修改建築設計方案，並重新核發規劃、施工許可證。

基於此，上述三宗地塊被政府回收後再次進行出讓。

被“類住宅”困住的服務式公寓

值得注意的是，海南之所以對“類住宅”問題進行一系列整治，是為了打擊“雙暫停”政策下的擦邊球行為。

近年來，海南著意嚴控房地產開發，消化商品房庫存，控制新增供應。有些專案將商業辦公類專案變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建築，影響公共服務設施基本功能。另外，因此類產品不受海南省房地產限購政策的影響，對海南省房地產市場的發展和政策的執行也造成一定衝擊。

海南錦誠諮詢中心總經理陳明輝則對時代財經稱，海南近年來很少供應住宅用地，尤其三亞等核心城市，所以三亞中央商務區出讓的全是商辦用地。但政府也要賣地，所以就創新了一箇中間型產品，即“B14”類酒店用地中規劃出服務式公寓，後來該類產品不能出售，企業就算不過賬，所以遲遲沒有開發甚至想退地。尤其近兩年來市場下行，政府綜合了相關情況，不再開發服務式公寓這樣“兩不沾”的產品，所以做了現在的調整。“這不失為一個最終解決問題的方式。”

時代財經發現，今年10月8日，三亞中央商務區東岸單元服務型公寓用地也進行了控規調整的批前公示。控規涉及的5宗地已分別於2019年、2020年掛牌出讓給中糧、中鐵建，開發為“中糧·大悅城”、“中鐵建·海語東岸”兩個專案。

目前，中糧·大悅城二期已建至封頂，包括4棟商業樓、5棟服務型公寓，三期僅完成主體工程基準面下工程；中鐵建·海語東岸一期也已建至封頂，為4棟服務型公寓，二期主體結構區域性最高已建至5層。控規調整後，已封頂地塊服務型公寓（B14f）用地性質調整為商務金融用地，完成主體工程基準面下工程的地塊，則把服務型公寓用地性質部分調整為商務金融用地、部分調整為二類城鎮住宅用地，用於安居房建設。

海南錦誠諮詢中心總經理陳明輝對時代財經稱，禁止“類住宅”產品並非打擊房地產開發及炒作行為，只是規範市場正常秩序、按照批准的土地性質去開發。

對於住宅用地供應稀缺的三亞來說，這也是一次“補倉”。根據供地計劃，三亞2022年計劃供應國有建設用地109宗、379。31公頃。其中，住宅用地133。91公頃，僅佔建設用地供應計劃總量的35。30%。而宅地中，安居房及其他保障性住宅用地佔比超54%，市場化商品住房用地59。19公頃，佔44。20%。

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