2022年，產業地產隨著外部動盪的經濟環境，走過了艱苦的跌宕起伏的一年。展望2023年，園區行業面對的，依然是利好與壓力並存的複雜局勢。

隨著防疫政策的調整、越來越多參與者的湧入、行業政策不斷出臺……產業地產賽道可以說正處在前所未有的劇變階段。

不過前路雖險，仍然有跡可循。這兩年行業的熱度上升，已經催生出了一些明顯的發展趨勢。

產業地產分工進入專業化階段

企業與個人都要在細分領域中捕捉機會

這兩年，一些國央企園區龍頭的崛起，以及地方政府在園區領域的絕對優勢，讓很多人都感到悲觀，認為這個賽道已經太過擁擠、服務商要活不下去了、民營企業沒機會了等等…

但實際上情況可能正好相反，這個行業正在變得成熟，並進入分工更加專業化、細分化的階段。管委會、國央企、民企與服務商等主體，都有各自的路可以走，只是需要在更加細分的領域去尋找定位。

過去大家總是習慣於將產業地產看作一個整體來討論，行業也帶著很濃的房地產意味，但這是不可持續的。

基於產業、工業用地的分割銷售政策，以及其實際的售價水平來看，即使我國所有產業用房加起來，整體銷售規模也是很有限的，走這條路的企業也會迅速碰到瓶頸。許多企業的實踐已經證明了這一點。

所以如果我們只看到拿地開發端國央企的強勢，就認為其他市場主體沒有機會了，實際上是忽視了這個行業的巨大潛力。

這個領域發展至今，已經催生出了太多的分工。垂直方向上就包括投研、產研、片區開發、園區開發、招商、銷售、運營等大項，大項之下又能夠細分出大量小項。

橫向上根據不同的產業，也需要有不同的專業團隊去服務。一套團隊就能把我國百餘個產業大類研究到位，這是不可能的。所以未來在細分主題型的園區市場中，需要大量專業化的團隊與人才去投入。

這些分工被創造出來，顯然不是依靠銷售和租賃載體創造價值，而是為了創造載體之上的經濟價值而服務，這裡面蘊含著比傳統地產模式多得多的機會。

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未來產業地產市場將會形成更明確的層級分工。

比如地方城投主抓片區綜合開發，連結當地的大型招商專案；具體到各個園區的開發，就會有更多市場化企業參與，實施差異化、主題化的園區發展工作；再推進到園區落成後的運營階段，就會細分出更繁多的服務板塊，包括產業服務、物業服務、商業服務、生活服務等等各種方面。

在這種大分工體系之下，每一層級、每一環節其實都需要市場化的力量來介入，並不是國資就有力量把事情全都自己做完的。所以在這裡面民營企業和個人的發展，其實有許很想象空間。

在新的一年中，民營企業和園區人需要更加清醒地看到行業的分化，可以主動爭取和國資的合作，也可以在細分市場中尋找機會立足。

園區發展向產業本質迴歸

運營競爭進入深水區

隨著產業園行業走向成熟，過去的房地產模式正在逐漸淡出，取而代之的是迴歸產業本質的共識。無論是政府、開發主體還是服務商，都有了更強的產業發展與服務意識。

接下來在管控端，各地發展開發區、產業園，一定會更加看重產業發展質量的考核。

無論是“標準地”的全國推行、還是產業監管協議與後評估等具體舉措的普及，都顯現出了地方政府對產業園區從重規模到重質量的態度轉變。

而在市場端，房地產模式也早就遇到了瓶頸。這兩端都在倒逼各地園區進行模式轉型、迴歸產業，尋找可持續發展的路徑。園區行業，真正走到了考驗專業、眼光和資源實力的時候。

面對各地政府的考核指標和日益激烈的同行競爭，接下來做產業園區必須更加重視專業的力量，腳踏實地去做調研、做論證、做服務，園區要能拿得出實打實的成績來。

園區行業向產業迴歸的表現，有兩大方面最值得注意。其一，是主題型園區將會逐漸取代綜合性園區，成為主流。

早兩三年的時候，全國各地產業用地供應井噴，許多跨界玩家進入了這個行業，園區操盤經驗不足，對產業和企業也缺少研究。

因此當時湧現的園區，大多是綜合性的園區。我們能看到大量動輒幾十萬、上百萬方的大型園區，卻沒有具體的主導產業，或者產業定位虛高、空泛，最後還是當成商務園在賣，或者散租給任何想來的企業。

但在迴歸本質的時代下，各地園區企業在這種不成體系的操盤模式中逐漸走出來了，並看到了主題型園區的巨大價值。

綜合性園區無法形成健康的產業生態，發展後勁不足，而且同質化競爭十分嚴重；但主題型園區能夠做到產業高度聚集、企業之間互融互促，可以源源不斷地創造價值，包括園區自身的收益和更廣泛意義上的經濟價值。

因此無論是各地政府還是園區企業，都開始重視單一產業主題園區的打造，未來一定是園區差異化競爭+生態合作的時代。

各地的政策導向現在已經很明確，許多城市都要求各個鎮街要做到“一鎮一主題”，有針對性、有策略性地發展產業。甚至有些地方直接對園區開發主體提出要求，必須要有主導產業且副產業不能超過2個……

這就要求園區企業要採用完全不同的打法。

搞大而全的傳統招商是走不長遠的，必須在某一種或某幾種產業的賽道上進行深度修煉。無論是定位研究、空間規劃、招商資源還是運營服務，都必須培養出自己的強項、特色產業，這才會有競爭優勢。

其二，是園區之間的勝負關鍵，將會是運營能力。

近一年來，幾乎所有的知名園區企業和大佬，都在不斷強調運營與服務的重要性，也摸索出了許多種不同的模式。園區行業的運營競爭，將會很快進入深水區。

在這個階段下，園區運營與產業服務絕非靠在PPT裡搭建一套所謂的體系、平臺，就能贏得競爭的。競爭的關鍵在於，園區的服務和企業需求的貼合程度、繫結深度以及實際的賦能效果。

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這對園區運營團隊的專業能力以及用心程度，要求非常高。

這也是為什麼我們能看到，許多綜合性的大型園區的產業服務體系，都存在太過普適、缺乏針對性的問題；但一些中小型園區卻做得非常好，企業很滿意、客戶粘性很高。

這是因為想要把產業服務做到實處，需要投入大量的精力去了解產業的真實狀況、企業的生產經營痛點，才能搭建“有用且好用”的服務體系，而且還要有足夠的資源連結能力，去將體系進行落地。

這些任務既繁重，對人才的要求又很高。一般的園區，能把2-3個產業門類研究透徹並把服務做到位，已經非常出色了。

但綜合性園區的產業定位大而全，很難真正把產業服務細化到這種程度，反而是許多中小型園區給行業上了課。

所以主題型園區行情的到來，也加劇了園區之間的運營競爭。接下來的運營工作怎麼做、走哪種路線，是每個園區企業都必須結合專案實際，來慎重思考的，這裡面民企也有很多以小打大的超車機會。

工業上樓進入普及時代

優質的複合化廠房會繼續受追捧

工業上樓的產品模式已經在多地探索了有些年頭了，尤其是在華南地區，許多產業專案都已經在應用，不過還不能說是種全國性的主流產品。

但是2023年，工業上樓產品有望進入全面普及的時代。去年包括廣州、天津、合肥等多個城市，都明確提出了“工業立市”的戰略目標。各地搶抓實體經濟的趨勢，對生產載體提出了迫切的供應要求。

而在土地資源極其金貴的發達城市當中，想要擴大廠房供應，那麼工業上樓自然成了一個重要的選擇。

比如深圳去年就提出，要連續五年、每年建設2000萬方工業上樓廠房，其他一二線城市接下來也會有所跟進，未來這種產品形態必會是井噴狀態，在發達的產業重鎮中得到進一步的普及。

而且近年來優質廠房產品，在產業地產市場一直受到追捧，那些以工業廠房為底層資產的REITs表現也十分亮眼。建設優質、功能複合、高相容性的工業上樓產品，是許多園區不該錯過的選擇。

不過工業上樓也並非是“萬金油”，在做這些產品的時候，必須先考慮清楚哪些產業能夠上樓、哪些不能夠。如果園區的產業定位，本身就和上樓的特性不符，但就會出大問題。

比如同樣是生物醫藥產業，有些研發實驗室、試劑製造企業可以接受上樓，但一些生物製品和放射性藥品的製造，就絕不能放在樓上，甚至需要使用完全獨立的廠房。

所以做上樓產品之前，前提還是要做好產業調研，摸清楚企業的需求，不能盲目跟風來做。

園區行業迎來智慧化時代

數字技術將與操盤全鏈條咬合更緊密

數字經濟時代下，各行各業都免不了要與數字化技術進行融合碰撞，產業園區也是一樣。

針對數字技術如何賦能園區發展這個問題，很多企業都已經摸索出了各自的應用場景，為未來園區的招商與運營提效提供了不少思路。

比如在招商引資、資訊對稱方面，浙江省就做得不錯。基於標準地供應模式，浙江省早在2019年就上線了“標準地”數字地圖（包括移動端），對每塊土地的指標、要求都進行公開公示，直接對接政企兩端。

又比如在園區日常的物業管理方面，數字化手段能夠進行園區人流、車流、企業訴求、服務進度、空間使用狀態等海量資料的自主處理，提升物業管理的效率、精準程度和服務的響應速度。

既然未來園區行業是運營的角逐，那麼數字化工具的武裝將會是不可或缺的。隨著競爭的深入，我們會看到數字化技術與園區開發運營全鏈條的更緊密咬合。

結語

今年依然是風雲變幻的一年，產業園區這個行當會在政策、政府、資本與多元市場主體等的多重作用下持續分化，並有望形成某種較為穩定的分工結構。

在新的分工形式下，機會其實並不少。所以這一年也可能是各類園區企業的立足之年，擦亮眼、在細分領域中找準自己的定位，是在行業中活下去的關鍵。

釋出於：廣東

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