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本文比較學術，但是還算有些深度，感謝大家耐心閱讀。

一直有個想法，中國房地產的發展，能不能用一個方程或者一個函式表示。

這個函式，既能代表它過去20年的輝煌。

當然，也能表示其未來10年的走勢。

從這個函式中，我們可以發現其高速發展的秘密，也可以預測其未來

。

最近封控在家，研讀基礎函式書籍，還真的發現有這麼個函式，可以達到以上的目標。

這個函式就是——

邏輯斯蒂函式。

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先做個科普，啥是邏輯斯蒂函式。

對，就長這個樣子。

上面這條最粗藍色線條。

這個函式原來是研究生物種群數量的，是數學生物學家 Pierre - Francois Verhulst 提出的著名的人口增長模型。

啥意思呢？

當一個物種遷入到一個新生態系統中，一旦條件合適，而且沒有天敵，其數量會發生指數級增長，甚至爆炸。

比如，我們經常聽說過的澳洲野兔成災的故事就是例子。

然而，當這種生物，達到一定的數量，受到一定的約束，比如說空間資源不足，食物數量不足，甚至開始有了天敵，也是到了天花板，這種指數級增長就會發生改變。

大機率將會變成穩定狀態，保持長時間的數量平衡，不再出現大規模的增減。

當然，這樣解釋不是很嚴謹，大家懂就可以了。

實際上，這種函式應用很廣泛，不一定非得說生物群落數量。

比如，我們的手機，現在就明顯處於邏輯斯蒂函式的後半程。

中國移動智慧手機行業已經高速發展了將近10年，在初期2016年之前，每年手機保有量的增加都是50%以上的增長。

但是從2018到2019年開始，這種趨勢開始變緩，無論功能如何推陳出新，無論手機如何創新發展，每年的增長都是個位數的發展，再也不會出現10%以上的大幅增量。

很明顯，手機的增長出現了天花板，有人說是人口，有人說是價格。

不過吧，倒也不會出現負增長，道理也很簡單，一個經常使用手機的人，你不讓他用手機，別說是一年，就是一天，他也非常難受，手機已經成為了其日常剛需。

所以，中國手機的增長現在就是一個典型的邏輯斯蒂函式。

現在，你明白了我說的啥意思了吧。

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說回房子，實際上現在的中國全國的房地產就是這樣一條邏輯思維曲線。

中國房地產，公認的誕生原點是1998年那個重要的停止福利分房的檔案。

1998年，我們的商品房開工面積不到2億平方米，從上圖上可以看出來，以後的幾年除了2008年危機之外，每年的的增長都可以達到20%以上，雖然稱不上是指數級的增長，但是幅度也相當客觀。

這種趨勢一直持續到了2012到2016年前後，當時國家年度住宅開工面積達到了約12到14億平方米開始徘徊。

很明顯，中國房地產實際上在2013年，已經出現了玻璃頂，已經不能維持較高的增長率。

於是，就有了去庫存，有了2016年到2017年，那場載入史冊的大漲價。

（大家注意，此圖標註面積口徑和上圖有所區別，上圖是住宅面積，此圖標註面積是商品房，含商業辦公面積）

有了2016年行情的驅動，所有人，包括買房者，銀行甚至政府，都沒有意識到實際上2013年已經是中國樓市的玻璃頂，這個數值大約在年建成量大約在14到15億平方米。

經過了2016年行情，更是鼓勵開發商猛上槓杆，大肆擴張，大量舉債，這也開始醞釀2021年中國樓市民企連環暴雷的根源。

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當然，為啥會產生這種房地產發展玻璃頂的原因？

最明顯的，也是最直觀的原因就是——政策。

2017年房住不炒等一系列政策的出臺，讓這個樓市發展出現的不是玻璃頂，那麼還有沒有更加深刻的原因呢？

有人說是人口，尤其是中青年人口的稀缺。

有人說是城鎮化，中國很多城市，已經達到了城鎮化的中後期。

有人說是購買力，口罩讓中國老百姓信心大減，不敢購買，不願購買，同時出現的爛尾問題，也讓這種趨勢在強化。

每個理由都有其自洽的邏輯，有其自身的道理。

我更加傾向於——這是中國產業水平，或者叫財富增長水平逐步放緩的原因。

我們都知道，韓日人口和城鎮化情況都比較相似，都是處於少子化和人口負增長的邊緣。

但是為什麼韓國房價，尤其是首爾房價這兩年能大漲，然而東京卻穩如老狗。

背後就是兩國這20年來，人均GDP發展的差距。

圖：韓國人均GDP增長

圖：日本人均GDP 增長

為啥日韓人均GDP增長天壤之別，就不多說了，這是一篇可以寫個博士論文的題目。

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但是，我們又不能把韓日的模型簡單套用到中國整個樓市，畢竟中國是個太大的經濟體。

在世界上沒有一個任何的國家可以與之相比。

然而，如果把中國某個地區或者城市的樓市，比作日韓可能還比較相似。

打一個不是很恰當，但是容易理解的比喻。

日本的樓市，就是類似於東北。

產業停滯，GDP增長變緩，民間財富積累變慢，這些城市樓市開發量的天花板是產業，是財富。

當然，日本可能比東北要強很多，畢竟人家核心科技，產業水平比東北強的不是一點半點，但是我說的是經濟的整體感覺和樓市的關係模型。

韓國的樓市，就是類似於長三角。

產業比較興旺，GDP維持增長，財富流入不錯，應該說現在的樓市天花板更多是的政策+口罩等短期因素，產業天花板暫時還沒有觸及。

所以說，總結一下。

第一、中國總體樓市已經觸及到了邏輯斯蒂曲線的頂端，這個數值大約在14億到15億平方米。

如果中國經濟總體能恢復8%到9%的增長率，估計這個天花板還能往上抬，但是短期可能性不大。

第二、到了這個天花板之後，整個國家樓市會平穩若干年，畢竟房子這東西是剛需。

雖然大家都在說人口減少，但是還有一個數據大家沒有注意到就是“家庭數”，中國家庭規模在不斷減小，而伴隨著家庭數量卻一直在增加，這就保證了每年中國樓市銷售量是會是一個相對穩定的資料。

第三、不同城市樓市，邏輯斯蒂曲線的天花板的形成和原因不同。

中國其他更多的區域，應該是產業的天花板，限制了樓市的天花板。

所以，沒了政策的玻璃頂，他們樓市也是比較乏力的，除非產業和財富水平有了較大變化。（比如某個城市發現了一個大金礦或者大油田）。

另外，中國三個發達的都市圈，暫時應該是口罩和政策的天花板，因為財富的趨勢沒有改變，財富增長遲早會反應到房子上。

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